상가 임대차 계약에서 보증금 반환과 호실 반환이 동시 이행 관계이므로 마지막에 정산하면 된다는 임대인의 말이 법적으로 맞나요?

임대차 계약 종료 시 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 반환 의무는 동시이행관계에 있는 것이 원칙이나, 임대인이 보증금을 반환하지 않는 상황에서 임차인이 일방적으로 월세를 내지 않고 보증금에서 상계하겠다고 주장하는 것은 법적으로 신중한 접근이 필요합니다.

1. 동시이행의 원칙: 임대차 계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환해야 하고, 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 이 두 의무는 서로 맞바꾸는 관계이므로, 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 임차인도 목적물 반환을 거절하며 동시이행의 항변권을 행사할 수 있습니다.

2. 월세 상계의 법적 성격: 임대인이 보증금에서 월세를 차감하겠다고 동의한 경우라면 상계가 가능하지만, 임대인의 명시적인 동의 없이 임차인이 일방적으로 월세 지급을 중단하고 보증금에서 공제하라고 주장하는 것은 위험할 수 있습니다. 임대차 계약이 존속 중인 기간에는 임차인에게 차임 지급 의무가 있으며, 이를 연체할 경우 계약 해지 사유가 되거나 계약갱신요구권 행사 등에 불이익을 받을 수 있습니다.

3. 주의사항:

• 계약서 확인: 임대인과 월세 상계에 대해 합의했다면 반드시 서면으로 남겨두어야 합니다.
• 임차권등기명령: 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 한다면, 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 반드시 '임차권등기명령'을 신청해야 합니다.
• 부가가치세: 보증금에서 상계 처리되는 월세액은 실질적인 임대료 수입으로 간주되어, 임대인은 해당 금액에 대해 세금계산서를 발급하고 부가가치세를 신고해야 할 의무가 있습니다.

임대인의 말만 믿고 무작정 월세를 내지 않기보다는, 보증금 반환이 지연될 경우 발생할 수 있는 법적 리스크를 고려하여 임대인과 합의된 내용을 문서화하거나 법률 전문가의 도움을 받아 정산 절차를 진행하시기 바랍니다.