최초로 등록이 말소되는 주택의 말소일로부터 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우, 그 5년 이내 양도 기준일은 언제인가요?

장기임대주택이 자동말소 또는 자진말소(임대의무기간의 1/2 이상 임대한 경우)되어 거주주택 비과세 특례를 적용받는 경우, 5년 이내 양도 기준일은 '최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소일'입니다.

귀하의 사례와 같이 장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는, 거주주택 양도일 현재 해당 주택의 보유 여부와 관계없이 가장 먼저 등록이 말소된 주택의 말소일을 기준으로 5년 이내에 거주주택을 양도해야 비과세 특례가 적용됩니다. 따라서 2019년에 자진말소된 A아파트가 있다면, 해당 말소일로부터 5년이 경과한 시점에는 이후에 자동말소된 B, C, D, F아파트의 말소 여부와 관계없이 해당 특례를 적용받을 수 없습니다.

주요 확인 사항은 다음과 같습니다.

• 기준일: 최초로 등록이 말소된 주택(A아파트)의 말소일이 기산점이 됩니다.
• 적용 범위: 장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우, 최초 말소일 이후 5년 이내에 거주주택을 양도해야 임대기간요건을 갖춘 것으로 봅니다.
• 주의사항: 이미 2019년에 말소된 주택이 있다면 해당 시점부터 5년이 지났을 가능성이 높으므로, 현재 시점(2026년)에서는 해당 특례 적용이 어려울 수 있습니다. 구체적인 말소일자와 거주주택 양도 예정일을 대조하여 5년 경과 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.