부동산 양도가액을 실지거래가액으로 계산할 때 공제 가능한 필요경비 항목은 무엇인가요?

양도가액을 실지거래가액으로 계산하는 경우, 양도차익 산정 시 공제 가능한 필요경비는 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 세 가지 항목으로 구성됩니다.

1. 취득가액

자산을 취득하기 위해 실제로 지출한 매입가액과 취득세, 등록면허세 등 부대비용을 포함합니다. 건물을 신축한 경우에는 신축에 소요된 원재료비, 노무비, 설치비 등 부대비용의 합계액이 취득가액이 됩니다.

2. 자본적 지출액

자산의 내용연수를 연장하거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 비용으로, 다음 항목들이 해당합니다.

• 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 비용
• 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치비용
• 빌딩 등의 피난시설 설치비용
• 재해 등으로 멸실·훼손된 자산의 복구비용
• 토지 이용 편의를 위한 장애물 철거비용 및 도로 신설비용
• 재건축 시 철거비용(재해·노후화 등 부득이한 사유)
• 개발부담금 및 재건축부담금

3. 양도비

자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로, 다음 항목들이 해당합니다.

• 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 공증비용, 인지대 및 소개비(중개수수료)
• 매매계약에 따른 인도의무 이행을 위한 명도비용
• 국민주택채권 등을 만기 전 매각함으로써 발생한 매각차손

주의사항

• 증빙서류 보관: 2018년 4월 1일 이후 양도분부터는 세금계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증 등 적격증빙을 수취·보관하거나, 금융거래 증명서류를 통해 실제 지출 사실이 확인되어야 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
• 공제 불가 항목: 벽지·장판 교체비용, 싱크대·주방기구 교체비용, 외벽 도장비용, 조명기구 교체비용 등은 자산의 가치를 현실적으로 증가시키는 자본적 지출로 보지 않아 공제 대상에서 제외됩니다. 또한, 부동산 매매계약 해약으로 인한 위약금 등도 필요경비로 공제할 수 없습니다.