토지에 근저당권이 3건 설정되어 있고 국세 체납으로 압류되어 공매가 진행될 때, 근저당권 3건 모두 국세 압류보다 우선순위를 가지나요?

근저당권 설정등기일이 국세의 법정기일보다 앞선다면, 해당 근저당권 3건은 모두 국세보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 다만, 각 근저당권 간의 우선순위는 설정등기일의 선후에 따라 결정되며, 국세가 우선하는 경우와 당해세(상속세, 증여세, 종합부동산세)가 존재하는 경우에는 배분 순위가 달라질 수 있습니다.

우선순위 결정 기준

1. 국세와의 우선순위: 국세의 법정기일과 각 근저당권의 설정등기일을 개별적으로 비교합니다. 설정등기일이 법정기일보다 빠른 근저당권은 국세보다 우선합니다.
2. 근저당권 간의 우선순위: 근저당권 3건은 설정등기 순서에 따라 1순위, 2순위, 3순위로 배당받습니다. 국세보다 우선하는 근저당권이 여러 건이라면, 그들 사이에서는 등기 순서대로 배당이 이루어집니다.
3. 당해세의 예외: 해당 재산에 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세(당해세)는 근저당권 설정일과 관계없이 항상 근저당권보다 우선하여 징수됩니다. 따라서 당해세가 있다면 근저당권보다 먼저 배분됩니다.
4. 임금채권 및 소액임차보증금: 최종 3개월분의 임금, 최종 3년간의 퇴직금, 소액임차보증금 중 일정액은 근저당권보다 우선하여 변제받는 경우가 있으므로 주의가 필요합니다.

주의사항

• 법정기일 확인: 국세의 종류(신고일, 납부고지서 발송일 등)에 따라 법정기일이 다르므로, 각 근저당권의 설정일과 비교할 때는 해당 국세의 정확한 법정기일을 확인해야 합니다.
• 배분 한도: 근저당권이 우선하더라도 그 담보 범위는 등기된 채권최고액 한도 내로 제한됩니다.
• 소유자 변경: 만약 토지 소유자가 변경된 후 국세가 체납된 경우라면, 종전 소유자와 설정한 권리에 대해서는 국세우선원칙이 적용되지 않는 것이 원칙이나, 예외적으로 직전 소유자의 체납액 한도 내에서 우선 징수될 수 있습니다.