아파텔이나 오피스텔을 업무용으로 등록하고 실제 주거용으로 사용할 경우 국세청에서 어떻게 적발하나요?

과세당국은 오피스텔의 실제 사용 현황을 파악하기 위해 주민등록 전입신고 내역, 공공요금 사용 패턴, 관리비 내역, 사업자등록 현황 등 다양한 실질적 증빙 자료를 종합적으로 검토하여 주거용 여부를 판단합니다.

오피스텔이 공부상 업무시설로 등재되어 있더라도 세법상 실질과세 원칙에 따라 실제 주거용으로 사용되는 경우 주택으로 간주될 수 있으며, 과세관청은 다음과 같은 방법으로 이를 확인합니다.

• 주민등록 및 거주 사실 확인: 해당 오피스텔 주소지로 전입신고가 되어 있는지, 실제 거주자가 취학 아동을 두고 있는지 등을 확인합니다.
• 공공요금 사용 패턴 분석: 전기, 수도, 가스 사용량이 일반적인 업무용 시설과 달리 상시 주거용으로 사용되는 패턴(취사, 난방 등)을 보이는지 분석합니다.
• 관리비 및 내부 시설 확인: 관리비 내역이나 내부 시설(싱크대, 욕실, 주방기구 등)의 비치 여부, 입주자 카드 등을 통해 주거 가능 여부와 실제 사용 실태를 조사합니다.
• 사업자등록 및 임대차 현황: 임대사업자 등록 여부나 임대차계약서상 용도, 실제 임차인의 사용 목적 등을 대조합니다.

대한민국 내 수많은 오피스텔이 주거용으로 사용되고 있는 현실을 고려하여, 과세관청은 모든 가구를 일일이 조사하기보다는 양도소득세 비과세 신청, 재산세 변동신고, 세무조사 등 세무 쟁점이 발생하는 시점에 실질 사용 여부를 집중적으로 확인합니다. 따라서 업무용으로 신고했더라도 실제 주거용으로 사용 중이라면, 향후 양도 시 주택 수 포함 여부나 세금 추징 등 세무상 불이익이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.