국민주택면적을 초과하는 주택만 공급할 경우, 해당 주택의 부수토지 공급도 과세 대상인가요?

국민주택 규모를 초과하는 주택을 신축하여 공급하는 경우, 해당 주택뿐만 아니라 그 부수토지의 공급 또한 부가가치세 과세 대상에 해당합니다.

부가가치세법상 주택의 공급은 원칙적으로 과세 대상이나, 「주택법」에 따른 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하, 수도권 외 읍·면 지역은 100㎡ 이하) 이하의 주택을 공급하는 경우에만 예외적으로 부가가치세가 면제됩니다. 따라서 국민주택 규모를 초과하는 주택을 공급하는 사업은 과세사업에 해당하며, 이에 부수되는 토지 역시 과세 대상인 주택의 공급에 포함되어 부가가치세가 과세됩니다.

과세와 면세가 혼재된 사업을 영위하는 경우의 주의사항은 다음과 같습니다.

• 과면세 겸영사업자: 국민주택 규모를 초과하는 주택(과세)과 국민주택 규모 이하의 주택(면세)을 함께 공급하거나, 다른 면세 사업을 겸영하는 경우 과면세 겸영사업자에 해당합니다.
• 공통매입세액 안분: 과세사업과 면세사업에 공통으로 사용되는 재화나 용역을 매입할 때 발생한 매입세액은 실지귀속을 구분할 수 없는 경우, 총공급가액 중 면세공급가액의 비율에 따라 안분하여 계산해야 합니다.
• 토지와 건물의 가액 구분: 토지와 건물을 일괄 공급할 때 토지는 면세, 건물은 과세 대상이므로 실지거래가액 중 토지와 건물의 가액을 구분해야 합니다. 구분이 불분명하거나 실지거래가액이 기준시가 등에 따른 안분계산액과 30% 이상 차이가 나는 경우에는 법령에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 보아야 합니다.