당사 소유 청담동 건물을 특수관계자에게 고액으로 임대할 경우 발생하는 세무리스크와 부당이익 관련 검토 사항은 무엇인가요?

법인이 소유한 건물을 특수관계인에게 시가보다 높은 가액으로 임대하는 경우, 해당 거래는 법인세법상 부당행위계산 부인 규정에 따라 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 세무상 리스크가 발생할 수 있습니다.

1. 부당행위계산 부인 적용

법인세법상 특수관계인과의 거래에서 정상적인 거래 관행을 벗어나 시가보다 높은 임대료를 받는 등 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면, 관할 세무서장은 법인의 행위와 관계없이 시가를 기준으로 각 사업연도의 소득금액을 다시 계산합니다. 이때 시가와 실제 거래가액의 차액은 익금에 산입되며, 귀속자에 따라 배당, 상여, 기타소득 등으로 소득처분되어 추가적인 법인세 및 소득세 부담이 발생할 수 있습니다.

2. 시가 산정 기준

부당행위계산 부인 여부를 판단하는 기준인 '시가'는 건전한 사회 통념 및 상관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되는 가격을 의미합니다.

• 우선 적용: 해당 거래와 유사한 상황에서 특수관계인 외의 불특정 다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있다면 그 가격을 시가로 합니다.
• 시가 불분명 시: 감정평가업자가 감정한 가액(2개 이상인 경우 평균액)을 1순위로 적용하며, 감정가액이 없는 경우 상속세 및 증여세법상 평가 규정을 준용하여 산정한 가액을 적용합니다.

3. 주요 검토 사항 및 리스크

• 거래 가액의 적정성: 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우 부당행위계산 부인 규정이 적용됩니다. 고액 임대 시 이 기준을 초과하는지 반드시 확인해야 합니다.
• 증여세 문제: 특수관계인인 임차인이 법인인 경우 법인세 문제가 주된 쟁점이나, 임차인이 개인인 경우 등 상황에 따라 상속세 및 증여세법상 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여 규정이 추가로 검토될 수 있습니다.
• 소명 자료 준비: 단순 진술만으로는 부족하므로, 해당 임대료가 정상적인 시장 가격임을 입증할 수 있는 인근 유사 부동산의 임대 사례, 감정평가서 등 객관적인 증빙 자료를 사전에 확보해야 합니다.

부당행위계산 부인은 거래 당시를 기준으로 판정하므로, 계약 체결 시점부터 시가 산정 근거를 명확히 하여 세무 리스크를 관리하시기 바랍니다.