임대기간 외 양도차익을 전체 양도차익에서 임대기간 중 양도차익을 뺀 값으로 계산하는 것이 맞나요?

임대기간 외 양도차익은 전체 양도차익에서 임대기간 중 발생한 양도차익을 차감하여 산정하는 것이 맞습니다.

장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세 과세특례를 적용할 때, 전체 양도차익은 임대기간 중 발생한 양도차익과 임대기간 외 양도차익으로 구분됩니다. 각 항목의 계산 원리는 다음과 같습니다.

1. 전체 양도차익: 양도가액에서 취득가액 및 필요경비를 공제하여 산정합니다.
2. 임대기간 중 양도차익: 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제5항에 따라 기준시가를 기준으로 안분계산합니다.
   • 계산식: 전체 양도차익 × (임대 종료일 기준시가 - 임대 개시일 기준시가) / (양도일 기준시가 - 취득일 기준시가)
3. 임대기간 외 양도차익: 전체 양도차익에서 위에서 산정된 '임대기간 중 양도차익'을 뺀 나머지 금액입니다.

이때 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해서는 70%의 장기보유특별공제율이 적용되며, 임대기간 외 양도차익에 대해서는 일반적인 보유기간별 장기보유특별공제율(최대 30%)이 적용됩니다. 따라서 전체 양도차익을 두 부분으로 나누어 각각의 공제율을 적용하는 것이 세액 계산의 핵심입니다.