시세 1억 3,500만 원인 주택을 보증금 100만 원, 월세 50만 원에 임대하고 1주일 뒤 부모에게 매매 계약을 체결했습니다. 세입자 입주가 9월 15일이고 매매 잔금일이 10월 초인데, 부모가 받은 보증금 100만 원을 세입자 입주일에 돌려줘야 하나요, 아니면 매매 잔금일에 돌려줘도 되나요?

임대차보증금 100만 원은 원칙적으로 임대차 계약이 종료되는 시점에 반환하는 것이 맞으나, 귀하의 경우 주택 매매로 인해 임대인의 지위가 매수인(부모님)에게 승계되므로 매매 잔금일(10월 초)에 세입자에게 보증금을 반환하거나, 혹은 매수인인 부모님이 해당 보증금 반환 채무를 승계하여 추후 임대차 종료 시 반환하도록 정하는 것이 일반적입니다.

주택임대차보호법에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계합니다. 따라서 9월 15일 세입자가 입주하여 대항력을 갖추게 되면, 10월 초 매매 잔금일에 소유권이 이전될 때 매수인인 부모님이 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 이 경우 부모님은 기존 임대인이 가졌던 보증금 반환 의무를 면책적으로 인수하게 됩니다.

따라서 다음과 같이 처리하는 것을 권장합니다:

1. 매매 계약서 확인: 매매 계약 시 '임대차 보증금 100만 원은 매수인이 승계한다'는 내용을 명시하는 것이 가장 확실합니다. 이 경우 부모님이 보증금 반환 의무를 인수하게 되므로, 세입자 입주 시 귀하가 보증금을 돌려줄 필요가 없습니다.
2. 잔금 정산: 매매 잔금(1억 2,100만 원)을 받을 때, 승계하기로 한 보증금 100만 원을 매매 대금에서 공제하고 받는 방식으로 정산할 수 있습니다.
3. 세입자 통지: 임대인 변경 사실을 세입자에게 명확히 알리고, 보증금 반환 의무자가 부모님으로 변경되었음을 고지하여 추후 분쟁을 방지하시기 바랍니다.

만약 매매 계약서에 보증금 승계에 관한 별도의 특약이 없다면, 법률상 당연 승계 규정에 따라 매수인이 보증금 반환 채무를 지게 됩니다. 따라서 세입자 입주일에 귀하가 보증금을 미리 돌려줄 의무는 없으며, 매매 잔금일에 매수인과 정산하는 것이 타당합니다.