아파트 승강기 주요부분 교체 공사가 집합건물법의 적용 대상인지, 그리고 소유자 결의 없이 계약할 경우 무효인지 궁금합니다.

아파트 승강기 주요 부품 교체 공사는 집합건물법상 '공용부분의 관리행위'에 해당하여 법적 적용 대상입니다. 따라서 소유자 결의 없이 체결된 계약은 무효가 될 가능성이 매우 높습니다.

1. 집합건물법 적용 여부: 승강기 교체와 같은 공용부분의 관리에 관한 사항은 규약에 별도의 정함이 없는 한 관리단 집회의 결의를 통해 결정해야 합니다. 이는 단순한 현상 유지를 위한 보존행위를 넘어 구분소유자들의 이익에 중대한 영향을 미치는 관리행위로 간주되기 때문입니다.

2. 결의 없는 계약의 효력: 관리인이나 입주자대표회의 대표자가 구분소유자들의 적법한 집회 결의를 거치지 않고 단독으로 체결한 공사 계약은 무효라는 것이 법원의 판단입니다. 특히 장기수선계획에 포함되지 않은 대규모 공사의 경우, 전체 입주자 과반수의 서면 동의 및 입주자대표회의 의결 등 정당한 절차를 이행하지 않았다면 계약의 효력을 인정받기 어렵습니다.

3. 주의사항: 일부 구분소유자만의 공용에 제공되는 시설(예: 특정 단지에만 설치된 승강기)의 비용을 전체 구분소유자의 장기수선충당금으로 지출하는 등의 규약 변경은 해당 구분소유자들의 권리에 특별한 영향을 미치므로, 반드시 그들의 승낙을 얻어야 합니다. 이를 위반한 규약 변경이나 결의는 무효입니다.