가족 간의 부동산 지분 거래 시 시가보다 할인하여 거래하는 것이 가능한가요?

가족(특수관계인) 간의 부동산 거래 시 시가보다 낮은 가액으로 거래하는 것은 가능하지만, 시가와 대가의 차액이 일정 기준 이상일 경우 증여세가 과세될 수 있습니다.

세법에서는 특수관계인 간의 거래를 원칙적으로 증여로 추정하며, 대가를 지급하고 거래한 사실이 명백히 인정되는 경우에만 매매로 봅니다. 이때 시가와 대가의 차액이 다음의 기준금액 이상이면 그 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 증여재산가액으로 보아 증여세가 부과됩니다.

증여세 과세 기준 및 증여재산가액

• 과세요건: 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억 원 이상인 경우
• 증여재산가액: (시가 - 대가) - Min(시가의 30%, 3억 원)

즉, 세법상 인정되는 최대 할인액은 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액입니다. 이 범위를 초과하여 저가로 양수할 경우, 이익을 얻은 양수자에게 증여세가 부과됩니다.

양도소득세 관련 주의사항

양도자(부동산을 파는 가족) 입장에서도 주의가 필요합니다. 특수관계인 간 거래에서 시가와 대가의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억 원 이상인 경우, 실제 거래가액이 아닌 시가를 기준으로 양도소득세를 계산하여 과세합니다. 따라서 무조건적인 할인은 양도자에게는 양도세 부담을, 양수자에게는 증여세 부담을 초래할 수 있습니다.

추가 확인 사항

• 시가 산정: 여기서 말하는 '시가'는 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액을 의미하며, 매매사례가액이나 감정가액 등이 우선 적용됩니다.
• 부당행위계산 부인: 거래의 경위나 당사자 간의 관계 등을 고려할 때 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 세무서장이 이를 부인하고 시가로 재계산할 수 있습니다.

구체적인 거래 금액과 해당 부동산의 시가 평가액에 따라 세액이 크게 달라질 수 있으므로, 실제 거래 전 반드시 세무 전문가와 상담하여 정확한 세액을 시뮬레이션해 보시는 것을 권장드립니다.