상속받은 주택의 평가액으로 시가와 공시가격 중 어느 것이 더 유리한가요?

상속받은 주택의 평가액은 납세자가 임의로 시가와 공시가격 중 유리한 것을 선택할 수 없으며, 세법상 정해진 우선순위에 따라 평가해야 합니다. 상속세 및 증여세법상 재산 평가의 원칙은 시가이며, 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적 평가방법인 공시가격을 적용합니다.

1. 평가의 우선순위

상속재산은 상속개시일(평가기준일) 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미하며, 다음 순서에 따라 적용합니다.

1. 당해 재산의 매매·감정·수용·경매·공매가액: 상속개시일 전후 6개월(평가기간) 이내에 해당 주택에 대한 매매 등이 있는 경우 그 가액을 우선 적용합니다.
2. 유사매매사례가액: 평가기간 내에 해당 주택의 거래가 없는 경우, 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 주택의 매매·감정·수용·공매 또는 경매가액을 적용합니다.
3. 보충적 평가방법(공시가격): 위 시가를 산정하기 어려운 경우에 한하여 단독주택은 개별주택가격, 공동주택은 공동주택가격으로 평가합니다.

2. 시가 평가의 예외 및 주의사항

• 평가심의위원회: 평가기간 외의 기간(상속개시일 전 2년 이내 또는 신고기한 후 결정기한까지)에 발생한 매매가액 등도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우, 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받을 수 있습니다.
• 저당권 등이 설정된 경우: 시가(또는 보충적 평가액)와 해당 주택이 담보하는 채권액 중 큰 금액을 평가액으로 합니다.
• 임대차 계약이 있는 경우: 보충적 평가방법에 따른 가액과 임대료 등을 환산한 가액(임대보증금 + 1년간 임대료 ÷ 12%) 중 큰 금액으로 평가합니다.

따라서 시가가 존재함에도 불구하고 공시가격으로 신고하는 것은 세법상 원칙에 어긋나며, 과세관청에 의해 시가로 재평가되어 추징될 위험이 있습니다. 상속세 신고 시에는 반드시 평가기준일 전후 6개월 내의 매매사례가액 등을 먼저 확인하시기 바랍니다.