비사업용토지를 사업용토지로 전환하는 방법은 무엇인가요?

비사업용 토지를 사업용 토지로 전환하기 위해서는 해당 토지를 법령에서 정한 기간 동안 본래의 지목에 맞게 사업용으로 직접 사용해야 합니다. 비사업용 토지 여부는 양도일 현재의 상태가 아니라, 토지 보유기간 중 일정 기간 이상을 사업용으로 사용했는지에 따라 판정합니다.

사업용 토지 판정 기준

토지의 보유기간에 따라 다음 중 어느 하나에 해당하는 기간 동안 사업용으로 사용하면 비사업용 토지에서 제외됩니다.

1. 보유기간 5년 이상인 경우
   • 양도일 직전 5년 중 3년 이상
   • 양도일 직전 3년 중 2년 이상
   • 전체 보유기간 중 60% 이상
2. 보유기간 3년 이상 5년 미만인 경우
   • 토지 소유기간 중 3년 이상
   • 양도일 직전 3년 중 2년 이상
   • 전체 보유기간 중 60% 이상
3. 보유기간 3년 미만인 경우
   • 전체 보유기간 중 60% 이상

사업용으로 간주하는 주요 사례

• 건설 착공: 지상에 건축물이 없는 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위해 건설에 착공한 경우, 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간은 사업용 기간으로 봅니다.
• 법령상 사용 제한: 법령에 따라 사용이 금지되거나 제한된 기간은 사업용 기간으로 간주합니다.
• 휴업·폐업: 2년 이상 사업에 사용한 토지를 휴업·폐업 등으로 사용하지 않게 된 경우, 그날부터 2년까지는 사업용으로 봅니다.
• 재산세 분리·별도합산 과세: 재산세가 분리과세 또는 별도합산 과세대상으로 부과되는 기간은 사업용 기간으로 봅니다.

주의사항

• 지목별 요건: 농지는 재촌·자경 요건, 임야는 재촌 요건, 목장용지는 축산업 영위 및 기준면적 요건 등 지목별로 구체적인 사업용 요건이 다르므로 반드시 확인해야 합니다.
• 기간 계산: 기간 계산 시 초일(취득일)은 불산입하고 말일(양도일)은 산입하며, 일수 단위로 계산합니다.
• 부득이한 사유: 상속, 수용, 20년 이상 소유 등 법령에서 정한 부득이한 사유가 있는 경우에는 기간 기준에 관계없이 사업용 토지로 보기도 합니다.

토지의 지목과 구체적인 이용 상황에 따라 적용되는 세부 기준이 다르므로, 양도 전 반드시 해당 토지의 지목별 사업용 요건을 검토하시기 바랍니다.