상가 임대차에서 임대인이 재건축을 이유로 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하는 경우에도 권리금 회수기회 방해 행위에 해당하나요?

임대인이 재건축을 이유로 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 경우, 해당 재건축 계획이 상가건물 임대차보호법에서 정한 '정당한 사유'에 해당하지 않는다면 권리금 회수기회 방해 행위로 간주되어 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

임대인이 권리금 회수 방해 금지 의무를 면제받을 수 있는 '정당한 사유'는 다음과 같습니다.

• 계약 체결 당시의 구체적 고지: 임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
• 건물의 노후·훼손: 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있어 재건축이 필요한 경우
• 법령에 따른 재건축: 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

만약 위와 같은 정당한 사유 없이 임대인이 재건축을 이유로 신규임차인과의 계약을 거절한다면, 이는 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위가 됩니다. 특히 대법원 판례에 따르면, 단순히 재건축 계획이 있다는 사실을 고지하는 것만으로는 방해 행위가 되지 않으나, 객관적인 필요성이나 구체적인 계획 없이 짧은 임대 기간만을 고수하거나 신규임차인과의 계약을 확정적으로 거절하는 경우에는 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

따라서 임대인의 재건축 계획이 법령상 정당한 사유에 해당하는지, 그리고 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절한 구체적인 경위가 무엇인지에 따라 권리금 방해 여부가 결정됩니다.