건축주가 양도자에게 양도하기 전, 분양계약 체결 2년 전부터 입주하여 거주 중인 세입자를 승계하고 양수할 경우에도 주택수 제외 요건에 해당하나요?

분양계약 체결 전부터 이미 세입자가 입주하여 거주 중인 주택을 취득하는 경우, 해당 주택은 주택 수 산정 제외 대상인 '신축 주택' 요건을 충족하지 못하여 주택 수에 포함됩니다.

주택 수 산정 제외 대상이 되는 신축 주택은 '양수자가 최초로 매매계약을 체결하고 매매계약 체결 전 입주사실이 없는 주택'이어야 합니다. 귀하의 사례처럼 분양계약 체결 전 이미 세입자가 입주하여 거주하고 있다면, 이는 '최초 입주' 요건을 위배한 것으로 보아 주택 수 산정 제외 혜택을 받을 수 없습니다.

따라서 해당 주택을 취득할 경우, 귀하의 1세대 주택 수 계산 시 해당 주택이 포함되어 취득세 중과세율 적용 여부나 양도소득세 비과세 특례 판단 등에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.