폐업 시 남아 있는 오피스텔의 부가가치세 과세표준은 어떻게 계산하나요?

폐업 시 남아 있는 오피스텔의 부가가치세 과세표준은 오피스텔이 재고자산(매매용)인지, 사업용 고정자산(감가상각자산)인지에 따라 계산 방식이 달라집니다.

1. 재고자산(매매용)인 경우

• 재고자산은 감가상각자산으로 보지 않으므로, 폐업 당시 시가를 공급가액(과세표준)으로 합니다.
• 예를 들어 폐업 당시 시가가 확인되면 그 금액을 그대로 과세표준에 포함합니다.

2. 사업용 고정자산(감가상각자산)인 경우

• 과세사업에 사용했고 매입세액을 공제받은 오피스텔이 폐업 시 남아 있으면 자가공급(간주공급)에 해당하여 부가가치세를 과세합니다.
• 과세표준(시가)은 다음 산식으로 계산합니다.
  1. 건물 또는 구축물: 취득가액 × (1 - 5/100 × 경과된 과세기간의 수)
  2. 그 밖의 감가상각자산: 취득가액 × (1 - 25/100 × 경과된 과세기간의 수)
• 이때 취득가액은 매입세액을 공제받은 해당 재화의 가액을 기준으로 합니다.
• 건물·구축물의 경과된 과세기간 수가 20을 초과하면 20으로, 그 밖의 자산은 4를 초과하면 4로 봅니다.
• 경과된 과세기간 수는 과세기간 단위로 계산하며, 과세기간 개시일 후에 취득했거나 공급된 것으로 보게 된 경우에는 그 과세기간 개시일에 취득·공급된 것으로 봅니다.

3. 일부 면세사업에 사용한 경우

• 과세사업에 사용한 감가상각자산을 일부 면세사업에 사용한 경우에는 위 산식에 해당 과세기간의 총공급가액 대비 면세공급가액 비율을 곱해 과세표준을 계산합니다.
• 다만 그 비율이 5% 미만이면 공급가액이 없는 것으로 봅니다.

4. 계산 시 확인할 점

• 오피스텔이 실제로 사업에 사용된 날이 취득일 판단의 기준이 될 수 있습니다.
• 사업양수도계약으로 양수한 자산이라면 양도자가 당초 취득해 사업에 사용한 날을 기준으로 경과된 과세기간 수를 산정합니다.
• 취득 시 매입세액이 공제되지 않은 재화는 폐업 시 잔존재화에 해당하더라도 과세하지 않습니다.
• 오피스텔이 주거용 임대로 사용되어 면세전용에 해당하는지도 별도로 검토해야 하며, 이 경우 자가공급(면세전용)으로 보아 과세표준에 포함할 수 있습니다.

5. 신고·납부 기한

• 폐업일이 속한 달의 말일부터 25일 이내에 부가가치세 확정신고와 납부를 해야 합니다.
• 1기(1.1.~6.30.) 중 폐업이면 1.1.~폐업일까지, 2기(7.1.~12.31.) 중 폐업이면 7.1.~폐업일까지의 실적을 신고합니다.

오피스텔의 취득·사용 시점, 매입세액 공제 여부, 과세·면세 사용 비율, 재고자산 여부 등에 따라 계산 결과가 달라지므로, 해당 오피스텔의 성격과 실제 사용 현황을 먼저 확인해 보시는 것이 좋습니다.