특수관계인 간 부동산 거래 시 양도소득세는 시가를 기준으로 다시 계산하나요?

특수관계인 간 부동산 거래에서 시가보다 낮게 양도하거나 시가보다 높게 취득한 경우, 그 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 양도소득세 계산 시 양도가액 또는 취득가액을 시가로 다시 계산합니다.

1. 적용 요건

   • 특수관계인과의 거래에서 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나, 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우 적용됩니다.
   • 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5 이상인 경우로 한정됩니다.

2. 계산 방법

   • 시가보다 낮게 양도한 경우: 양도가액을 시가로 계산합니다.
   • 시가보다 높게 취득한 경우: 취득가액을 시가로 계산합니다.
   • 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령의 평가 규정을 준용하여 평가하며, 평가기간은 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월입니다.

3. 주의할 점

   • 개인 간 거래라도 특수관계인에 해당하면 이 규정이 적용될 수 있습니다.
   • 개인과 법인 간 거래에서 해당 법인의 거래에 대해 법인세법상 부당행위계산 부인 규정이 적용되지 않는 경우에는 양도소득세 부당행위계산 규정도 적용되지 않습니다(거짓·부정한 방법은 제외).
   • 시가보다 낮게 양수한 자에게는 별도로 증여세 문제가 생길 수 있습니다.

따라서 가족 등 특수관계인 간 부동산 거래는 실제 거래가액만으로 판단하지 말고, 평가기간 안의 매매사례·감정·경매·공매 가액과 유사재산 가액을 함께 확인하여 시가 여부를 판단해야 합니다.