묵시적 갱신으로 인해 별도의 계약서가 없는 경우에도 상생임대차계약으로 인정받을 수 있나요?

묵시적 갱신으로 별도 계약서가 없더라도 다른 요건을 충족하면 상생임대차계약으로 인정될 수 있습니다. 다만 계약서 미제출만으로 특례가 자동 배제되는 것은 아니고, 실제 임대기간과 임대료 증액 제한 등 다른 요건이 확인되는지가 핵심입니다.

상생임대주택 특례(소득세법 시행령 제155조의3)를 적용받으려면 다음 요건이 함께 갖춰져야 합니다.

• 1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 직전임대차계약이 있을 것(주택 취득으로 임대인 지위가 승계된 계약은 제외)
• 직전임대차계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상일 것
• 직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약(상생임대차계약)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시할 것
• 상생임대차계약에 따른 임대기간이 2년 이상일 것

묵시적 갱신의 경우, 주택임대차보호법 제6조에 따라 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인이 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않으면, 기간이 끝난 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이처럼 별도 계약서 작성 없이 갱신된 계약도 실제 임대기간이 2년 이상이고, 직전 계약 대비 임대료등 증가율이 5% 이하라는 등 다른 요건을 충족하면 상생임대차계약으로 인정될 수 있습니다.

실무에서 자주 문제 되는 점은 다음과 같습니다.

• 묵시적 갱신으로 계약서가 없어 양도소득세 신고 시 계약서를 제출하지 못하더라도, 직전 및 상생임대차계약을 체결하고 요건을 충족한 사실이 확인되면 특례 적용이 가능합니다.
• 임대기간은 월력으로 계산하며 1개월 미만은 1개월로 봅니다.
• 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서, 종전 계약보다 보증금이나 임대료가 증가하지 않은 경우에는 새 계약의 임대기간을 합산할 수 있습니다.
• 상생임대차계약 이후 새로 체결하는 계약까지 5% 증액 제한을 계속 지킬 필요는 없습니다.

따라서 묵시적 갱신이라는 이유만으로 배제되지는 않지만, 체결 시점(2021년 12월 20일~2026년 12월 31일), 직전 계약 대비 5% 이하 증액, 실제 임대기간 2년 이상이 함께 확인되어야 합니다. 최종 적용 여부는 주택 취득 경위, 직전 계약의 성립, 보증금 변동 여부, 실제 임대기간, 양도 시점까지 전체적으로 검토해야 합니다.

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.