장기임대주택으로 등록할 경우 다주택자 양도소득세 중과세율 적용을 피할 수 있나요?

장기임대주택으로 등록했다고 해서 무조건 다주택자 중과세율을 피할 수 있는 것은 아닙니다. 일정 요건을 갖춘 장기임대주택은 주택 수에는 포함되더라도 중과세율 적용에서 제외될 수 있지만, 그 요건은 임대 유형·임대 호수·임대기간·기준시가·사업자등록 시점·임대료 증가율·취득 시점 등에 따라 달라집니다.

중과세율 배제 대상이 될 수 있는 장기임대주택의 주요 유형

• 민간매입임대주택(가목): 1호 이상 5년 이상 임대, 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하, 임대보증금 또는 임대료 증가율 5% 이하, 2018년 3월 31일까지 사업자등록 등을 한 주택
• 기존매입임대주택(나목): 2호 이상 5년 이상 임대한 국민주택, 취득 당시 기준시가 3억원 이하, 2003년 10월 29일 이전에 사업자등록 및 임대주택 등록
• 건설임대주택(다목): 2호 이상 5년 이상 임대 또는 분양전환, 대지면적 298㎡ 이하·연면적 149㎡ 이하, 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하, 임대료 증가율 5% 이하, 2018년 3월 31일까지 사업자등록
• 미분양매입임대주택(라목): 2008년 6월 11일 현재 미분양주택을 2008년 6월 11일~2009년 6월 30일 사이 최초 분양계약 체결 및 계약금 납부, 대지면적 298㎡ 이하·연면적 149㎡ 이하, 취득 당시 기준시가 3억원 이하, 수도권 밖 소재, 같은 시·군 5호 이상 5년 이상 임대
• 장기일반민간임대주택등(매입임대, 마목): 10년 이상 임대, 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하, 임대료 증가율 5% 이하
• 장기일반민간임대주택등(건설임대, 바목): 2호 이상 10년 이상 임대 또는 분양전환, 대지면적 298㎡ 이하·연면적 149㎡ 이하, 임대개시일 당시 9억원 이하, 임대료 증가율 5% 이하

등록만으로 해결되지 않는 핵심 조건

• 사업자등록과 임대사업자 등록이 모두 필요한 유형이 많습니다. 소득세법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자 등록을 하고 실제 임대 중이어야 합니다.
• 임대료 증가율 5% 이하 요건을 지켜야 하는 유형이 많고, 증액 청구는 임대차계약 체결 또는 약정 증액 후 1년 이내에 하지 못합니다.
• 취득 시점과 등록 시점이 중요합니다. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우 등 경과조치가 적용되는 사례가 있습니다.
• 2020년 7월 11일 이후 등록 신청분이나 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택 등으로 변경 신고한 주택 등은 일부 유형에서 제외될 수 있습니다.

등록해도 중과세율이 적용될 수 있는 경우

• 위 유형별 요건 중 하나라도 충족하지 못하면 중과세율 배제 대상이 되지 않을 수 있습니다.
• 1주택 이상을 보유한 상태에서 조정대상지역 내 주택을 새로 취득해 장기임대주택으로 등록한 경우, 조정대상지역 공고 이전에 매매계약 체결 및 계약금 지급 사실이 확인되는 경우 등 예외에 해당하지 않으면 중과세율이 적용될 수 있습니다.
• 장기일반민간임대주택등이라도 임대개시일 당시 기준시가가 수도권 6억원(수도권 밖 3억원)을 초과하면 중과세율 배제 대상에서 제외될 수 있습니다.

주의할 점

• 장기임대주택은 주택 수 계산에서 제외되는 유형과 그렇지 않은 유형이 구분됩니다. 주택 수에서 제외되지 않으면 다른 주택과 합산해 2주택 또는 3주택 이상 여부가 다시 문제 될 수 있습니다.
• 의무임대기간 등을 채우기 전에 일반주택을 먼저 양도하고 중과배제를 적용받은 뒤, 이후 의무임대기간 요건을 충족하지 못하면 추징될 수 있습니다.
• 장기임대주택 관련 규정은 개정 이력이 많아, 취득·등록·임대개시일·양도일 시점에 따라 적용 요건이 달라집니다.

따라서 장기임대주택 등록만으로 중과세율을 피할 수 있다고 단정하기보다는, 보유 중인 주택이 어떤 유형에 해당하는지, 기준시가·임대기간·사업자등록 시점·임대료 제한·취득 시점을 모두 충족하는지 확인해야 합니다. 최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.