성남시에서 15개 호실을 각각 건설형 10년 장기민간임대주택으로 등록하고 임대차 계약 및 실거래 신고를 진행 중인 다중주택의 경우, 종합부동산세 합산배제 신고 시 세무서에서 승인이 가능한가요?

성남시 공동주택과에서 15개 호실을 각각 건설형 10년 장기민간임대주택으로 등록 수리하고, 각 호실별로 임대차 계약과 실거래 신고까지 진행 중이라면, 종합부동산세 합산배제 요건 중 임대유형·등록·임대개시·임대료 증액제한 측면은 대체로 갖출 수 있습니다. 다만 세무서 승인 여부는 호실별 면적·공시가격·주택 수 산정·임대기간 기산일·제외 사유 해당 여부까지 개별 호실 기준으로 모두 충족해야 최종 결정됩니다.

1. 공통 요건(임대등록 + 사업자등록 + 임대/소유)

• 과세기준일(6.1.) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」상 임대사업자로서, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록을 하고, 해당 주택을 임대(또는 미임대 건설임대주택은 소유)하고 있어야 합니다.
• 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 합산배제 신고기간 종료일(9.30., 주말·공휴일이면 다음 평일)까지 임대사업자로서 사업자등록을 하면 해당 연도 과세기준일 현재 등록한 것으로 봅니다.

2. 건설임대주택 중 장기일반민간임대주택등(시행령 제3조제1항제7호) 요건

• 전용면적 149㎡ 이하
• 공시가격 요건: 2호 이상 30호 미만은 9억원 이하, 30호 이상은 12억원 이하(임대개시일 또는 최초 합산배제신고 연도의 과세기준일 기준 중 유리한 것 선택)
• 10년 이상 계속 임대(2020.8.18. 이후 등록 신청분부터 10년)
• 임대료등 증가율 5% 이하, 임대차계약 체결·약정 증액 후 1년 이내 증액 청구 금지
• 같은 특별시·광역시·도 단위로 주택 수를 합산해 2호 이상이어야 함(시행령 제3조제5항)

3. 호실별 면적·공시가격·주택 수 확인이 필요한 이유

• 다중주택이라도 건축물대장상 호실별 면적이 구분되어 있다면, 각 호실이 위 면적·가액·호수 요건을 각각 충족하는지 개별 판단이 필요합니다.
• 15개 호실이면 30호 미만 구간에 해당할 가능성이 크므로, 호실별 공시가격이 9억원 이하인지, 전용면적이 149㎡ 이하인지가 핵심입니다.
• 주택 수는 같은 시·도(성남시는 경기도) 안에서 합산하므로, 경기도 내 다른 임대주택까지 포함해 2호 이상 요건은 충족할 가능성이 높습니다.

4. 제외·배제 사유 점검

• 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 조정대상지역 공고일(이미 공고된 경우 2018.9.13.) 이후에 새로 취득·매매계약한 조정대상지역 내 장기일반민간임대주택은 합산배제에서 제외됩니다.
• 법인이 조정대상지역 공고일(이미 공고된 경우 2020.6.17.) 이후에 사업자등록등을 신청한 조정대상지역 내 장기일반민간임대주택도 제외됩니다.
• 2020.7.11. 이후 단기민간임대주택에서 장기일반·공공지원민간임대주택으로 변경신고한 주택은 제외됩니다.
• 성남시 소재 주택이 조정대상지역에 해당하는지, 취득·매매계약 시점이 그 공고일 이전인지, 개인/법인 여부에 따라 제외 여부가 달라질 수 있습니다.

5. 신고 실무

• 합산배제 적용을 받으려면 「종합부동산세법 시행령」 제3조제9항에 따라 임대주택 합산배제 신고서(민간 임대사업자는 별지 제2호서식)를 제출해야 합니다.
• 최초 신고 다음 연도부터는 소유권·전용면적에 변동이 없으면 신고하지 않을 수 있습니다.
• 임대의무기간 내 공가기간 초과·처분·등록말소 등이 생기면 경감받은 세액과 이자상당가산액이 추징될 수 있고, 임대료 증액제한 위반 시 해당 연도 경감세액과 이자상당가산액 추징 및 다음 연도 합산배제 제외가 될 수 있습니다.

결론적으로, 등록·임대·임대료 요건만으로는 합산배제 가능성이 있지만, 호실별 전용면적 149㎡ 이하, 공시가격 9억원 이하(30호 미만 기준), 경기도 내 2호 이상 합산, 조정대상지역·취득시기·개인/법인 제외 사유 미해당까지 확인되어야 세무서 합산배제 적용이 가능합니다. 호실별 면적·공시가격·취득시기·조정대상지역 해당 여부·사업자등록 완료 시점을 정리해 개별 호실별로 요건 충족 여부를 점검하시는 것이 필요합니다.

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.