근린생활시설을 주택으로 용도변경할 때 허가와 신고를 구분하는 시설군 번호 기준은 무엇인가요?

근린생활시설을 주택으로 용도변경할 때 허가인지 신고인지는 변경 전 용도와 변경 후 용도가 각각 어느 시설군에 속하는지, 그리고 그 시설군 번호(1~9)의 대소로 판단합니다.

건축법 제19조제2항에 따르면, 변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 번호가 작은 시설군으로 용도를 변경하면 허가 대상이고, 번호가 큰 시설군으로 변경하면 신고 대상입니다. 즉, 하위 시설군에서 상위 시설군으로 가면 허가, 상위 시설군에서 하위 시설군으로 가면 신고입니다.

건축법 시행령 제14조제5항은 시설군을 9개로 나누고 번호를 붙이는데, 제7호 근린생활시설군과 제8호 주거업무시설군이 대표적입니다. 근린생활시설은 제7호, 주택 관련 용도(단독주택·공동주택 등)는 일반적으로 제8호 주거업무시설군에 속합니다.

따라서 제7호 근린생활시설군에서 제8호 주거업무시설군으로 변경하는 경우는 변경 전 시설군(제7호)보다 변경 후 시설군(제8호)의 번호가 더 크므로 신고 대상이 됩니다. 반대로 제8호에서 제7호로 변경하면 번호가 작은 쪽으로 가는 것이므로 허가 대상입니다.

다만 다음 점은 별도로 확인해야 합니다.

• 같은 시설군 안에서의 용도변경은 원칙적으로 건축물대장 기재내용 변경 신청 대상이지만, 건축법 시행령 제14조제4항은 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호 간 변경처럼 같은 시설군이라도 제외로 정한 경우는 변경 신청만으로 할 수 없도록 하고 있습니다.
• 실제 사용 현황이 주거용이더라도, 건축물대장상 용도변경 절차(허가·신고 또는 변경 신청)를 먼저 이행해야 하고, 변경하려는 용도의 건축기준(용도지역 허용 여부, 주차, 정화조, 구조·피난 등)도 충족해야 합니다.
• 무단 용도변경은 건축법 위반에 해당할 수 있고, 영리 목적·상습 위반 등 일정한 경우에는 이행강제금이나 벌칙 규정이 적용될 수 있습니다.

요약하면, 근린생활시설을 주택으로 바꿀 때 허가·신고 구분의 핵심은 시설군 번호 비교입니다. 근린생활시설군(제7호)에서 주거업무시설군(제8호)으로 가면 번호가 큰 쪽으로 가는 변경이므로 신고 대상이고, 그 반대 방향이면 허가 대상입니다.