부부가 별거 중일 때 1세대 1주택 비과세 요건은 어떻게 되나요?

부부가 법률상 혼인 상태를 유지하고 있다면, 실제로 따로 살거나 주민등록상 세대를 달리하고 있더라도 소득세법상 같은 1세대로 봅니다. 따라서 별거 중이라도 부부 각각이 주택을 보유하고 있으면 1세대 2주택이 되어, 원칙적으로 1세대 1주택 비과세는 적용되지 않습니다.

1세대 1주택 비과세는 양도일 현재를 기준으로 판단하며, 1세대가 국내에 1주택만 보유하고 그 주택을 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 2년 이상 거주 추가)하고, 양도가액이 12억원 이하인 고가주택이 아니어야 합니다.

부부가 별거 중이더라도 다음 점은 꼭 확인해야 합니다.

• 법률상 배우자라면 같은 세대로 봅니다. 민법상 혼인은 신고로 효력이 생기므로, 부부가 각각 단독세대를 구성하거나 가정불화로 별거 중이어도 법률상 배우자는 같은 세대로 봅니다.
• 주민등록보다 실질이 우선합니다. 같은 장소에서 생계를 같이하는 가족의 주민등록 현황과 사실상 현황이 다르면 사실상 현황을 기준으로 1세대 여부를 판단합니다.
• 배우자가 없는 1세대로 보는 예외는 별거 중인 부부에게는 일반적으로 적용되지 않습니다. 배우자가 사망·이혼한 경우, 또는 30세 이상이고 일정 소득·독립 생계 요건을 갖춘 경우처럼 배우자가 없는 것으로 보는 별도 요건이 필요한데, 단순히 별거 중이라는 사정만으로는 이 예외가 인정되지 않습니다.

실무상 주의할 점은 다음과 같습니다.

• 양도 전에 실질적으로 세대를 분리해야 1세대 1주택 비과세 적용이 가능할 수 있습니다. 주민등록만 분리한 것으로는 부족하고, 자녀의 소득·직업·거주지, 별도 거주 및 독립 생계 여부 등 실질이 따로 살아야 별도세대로 인정될 가능성이 있습니다.
• 별거 중이라도 부부 중 한쪽이 주택을 양도하고 다른 쪽이 다른 주택을 보유하면 1세대 2주택으로 보아 비과세가 배제될 수 있습니다.
• 주택을 매매계약서상 거래가액과 실지거래가액을 다르게 적거나, 미등기 상태로 양도하는 경우에는 비과세가 배제될 수 있습니다.

정리하면, 별거 중이라는 이유만으로 부부가 별도세대가 되는 것은 아니므로, 부부 각각이 주택을 가진 상태에서는 1세대 1주택 비과세를 적용하기 어렵습니다. 비과세를 적용받으려면 양도일 현재 실질적으로 1세대가 1주택만 보유하도록 세대 구성과 주택 보유 현황을 정리해야 하며, 개별 사정에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 실제 양도 전에는 사실관계를 바탕으로 별도로 확인해 보시는 것이 좋습니다.