1주택자인데 기준시가 12억원이 넘는 주택에서 월세가 나오면 어떻게 과세되나요?

1주택자라도 기준시가 12억원을 초과하는 국내 고가주택에서 월세 수입이 발생하면 주택임대소득세가 과세됩니다. 다만 과세되는 것은 월세 수입이며, 보증금·전세금에 대한 간주임대료는 과세되지 않습니다.

• 1주택자의 주택임대소득은 원칙적으로 비과세이나, 기준시가 12억원 초과 고가주택과 국외 소재 주택은 예외로 과세됩니다.
• 고가주택 판정은 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 합니다.
• 고가주택의 일부만 임대하는 경우에도 그 주택임대소득은 과세됩니다.
• 연도 중에 기준시가가 올라 과세기간 종료일 현재 고가주택에 해당하게 되면, 그 과세기간 중 발생한 주택임대소득 전체가 과세 대상이 됩니다.

월세 수입이 있는 경우 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하이면 종합과세(6~45%)와 분리과세(14%) 중 선택할 수 있고, 2천만원 초과이면 다른 종합과세 소득과 합산하여 종합과세해야 합니다. 분리과세 시 필요경비율과 기본공제는 등록 여부에 따라 달라집니다(등록 60%·400만원, 미등록 50%·200만원).

신고·납부는 임대소득이 발생한 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지이며, 납부할 소득세의 10%는 지방소득세로 함께 납부합니다. 실제 과세 여부와 계산 방식은 보유 주택 수, 기준시가, 월세·보증금 구성, 다른 종합소득 규모에 따라 달라질 수 있으므로 해당 과세기간의 사실관계를 확인해 보시는 것이 좋습니다.

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.