민간임대주택에 관한 특별법상 임대료 증액 제한의 기준이 되는 최초 임대료는 어떻게 정하나요?

민특법상 임대료 증액 제한의 기준이 되는 최초 임대료는 민간임대주택의 유형과 등록 당시 기존 임대차계약(종전임대차계약) 유무에 따라 달라집니다.

공공지원민간임대주택

• 주거지원대상자 등의 주거안정을 위해 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 임대사업자가 정하는 임대료가 최초 임대료가 됩니다.
• 이 기준은 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 별표 2를 말하며, 법 제2조제4호마목에 따른 공공지원민간임대주택은 관련 법령에서 최초 임대료를 따로 정한 경우 그 기준을 따릅니다.

장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택

• 원칙적으로 임대사업자가 정하는 임대료가 최초 임대료입니다.
• 다만, 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약(종전임대차계약)이 있는 경우에는 그 종전임대차계약에 따른 임대료가 기준이 됩니다.

2019년 4월 23일 개정과 적용 시점

• 위 규정은 2019년 4월 23일 개정되었고, 이 법 시행 이후 최초로 등록하는 민간임대주택부터 적용됩니다.
• 개정 취지는 임차인이 있는 상태에서 임대사업자 등록을 하는 경우, 공공지원민간임대주택 외의 민간임대주택도 등록 이후 최초 계약 갱신 시 임대료 증액 상한(5%)을 적용받을 수 있도록 하기 위한 것입니다.
• 개정 전에는 임대사업자 등록 후 최초로 체결한 임대차계약의 임대료를 기준으로 증액 제한을 적용했고, 개정 후에는 등록 당시 존속 중인 임대차계약이 있으면 그 임대료를 기준으로 적용합니다.

가정어린이집 운영 특례

• 가정어린이집의 최초 임대료는 법 제44조제1항에도 불구하고 민간임대주택의 규모, 주변 지역의 임대료 등을 고려하여 임대사업자가 정합니다.

실무상 유의점

• 최초 임대료가 어떻게 정해졌는지에 따라 이후 임대료 증액 시 5% 상한과 1년 내 재증액 금지 적용 기준이 달라지므로, 등록 당시 임대차계약 존재 여부와 해당 주택의 유형을 먼저 확인해야 합니다.
• 공공지원민간임대주택은 국토교통부령 기준(별표 2)이 적용되므로, 개별 법령에서 따로 정한 사항이 있는지도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.