과세사업에 사용하던 건물을 매각할 때 부가가치세 과세표준은 어떻게 계산하나요?

과세사업에 쓰던 건물을 팔 때는 건물 자체의 실지거래가액을 공급가액으로 보는 것이 원칙이고, 토지와 함께 팔면서 가액 구분이 불분명하거나 구분 가액이 안분계산 결과와 30% 이상 차이 나면 안분계산한 금액을 공급가액으로 합니다.

1. 건물만 따로 파는 경우

   • 과세사업에 쓰던 건물(구축물 포함)을 양도하면 재화의 공급에 해당하므로, 건물 부분의 실지거래가액이 공급가액이 됩니다.
   • 부가가치세법 제29조제1항·제3항에 따라 대금·요금 등 명목과 상관없이 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것(부가가치세 제외)이 공급가액입니다.

2. 토지와 건물을 함께 공급하는 경우

   • 원칙은 건물 또는 구축물의 실지거래가액을 공급가액으로 합니다.
   • 다만 다음 중 하나에 해당하면 안분계산한 금액을 공급가액으로 합니다.
     • 실지거래가액 중 토지 가액과 건물 가액 구분이 불분명한 경우
     • 사업자가 구분한 토지·건물 가액이 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우 (다른 법령에서 정한 가액 구분 등 예외 사유는 제외)

3. 안분계산 순서(부가가치세법 시행령 제64조)

   • 토지와 건물에 기준시가가 모두 있으면 공급계약일 현재 기준시가 비율로 안분합니다.
     • 감정평가가액이 있으면 그 가액 비율로 안분합니다.
   • 기준시가가 일부 또는 모두 없으면 장부가액(없으면 취득가액) 비율로 안분하고, 기준시가가 있는 자산은 그 합계액을 다시 기준시가로 안분합니다.
   • 위 방법을 적용할 수 없으면 국세청장이 정하는 방법에 따릅니다.
   • 다만 다른 법령에서 정한 가액 구분이거나, 함께 공급받은 뒤 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 건물등의 실지거래가액을 공급가액으로 봅니다.

4. 과세표준과 세액 계산

   • 과세표준(공급가액)에 세율 10%를 적용해 매출세액을 계산합니다.
   • 받은 금액에 부가가치세 포함 여부가 불분명하면 받은 금액의 100/110을 공급가액으로 봅니다.

5. 신고·발급 시 유의점

   • 공급시기에 세금계산서를 발급해야 하고, 발급시기가 지난 뒤 해당 과세기간 확정신고기한까지 발급하면 공급가액의 1%, 미발급 시 2%(일부 1%) 등 가산세가 적용될 수 있습니다.
   • 필요적 기재사항이 착오 등으로 사실과 달라도 거래사실이 확인되면 매입세액 공제가 가능한 경우가 있습니다.

실제 거래에서는 토지와 건물의 가액 구분 여부, 기준시가·감정가액·장부가액 유무, 철거 후 토지만 사용 여부 등에 따라 공급가액이 달라지므로, 공급계약 내용과 보유 자료를 기준으로 판단하시는 것이 좋습니다. 최신 개정 사항은 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.