가설건축물은 등기나 취득세 측면에서 일반 건축물과 어떻게 다르게 취급되나요?

가설건축물은 일반 건축물과 달리 건축물대장이 아니라 가설건축물대장에 등재·관리되고, 원칙적으로 등기능력(소유권보존등기 대상)이 인정되지 않으며, 취득세에서는 존속기간 1년 이하이면 비과세, 1년 초과이면 과세되는 방식으로 구분됩니다.

가설건축물의 대장·등기 취급

• 적법하게 허가받거나 축조신고를 한 가설건축물은 가설건축물대장에 기재·관리됩니다. 일반 건축물대장(건축법 제38조)은 적용되지 않는 것이 원칙입니다.
• 가설건축물은 임시 사용 목적이고 존치기간이 짧게 예정되어 있어 토지에 견고하게 정착된 건물로 보기 어려워, 원칙적으로 독립된 부동산으로서 등기능력(소유권보존등기 대상)이 인정되지 않습니다.
• 다만 컨테이너·조립식 구조라도 구체적 이용상태, 정착성, 지붕·주벽 유무 등을 종합해 예외적으로 등기 가능 여부가 판단될 수 있고, 등기능력이 없는 물건을 등기하면 등기가 무효·직권말소 대상이 될 수 있습니다.

취득세 측면의 차이

• 지방세법은 가설건축물 대신 임시건축물이라는 표현을 쓰며, 임시흥행장·공사현장사무소 등 임시건축물의 취득에는 취득세를 부과하지 않습니다.
• 다만 존속기간이 1년을 초과하는 경우에는 취득세 과세 대상이 됩니다.
• 존치기간이 1년 이하라 비과세였다가 이후 연장신고나 실제 사용으로 1년을 초과하게 되면, 그 사유 발생일부터 60일 이내에 신고·납부해야 할 수 있습니다.
• 취득세 과세표준은 원칙적으로 사실상 취득가격을 기준으로 하고, 세율은 1천분의 20(2%)이 적용되며, 이와 함께 농어촌특별세 등 다른 부담이 생길 수 있습니다.
• 개수로 인한 취득 등 일정한 경우에는 중과기준세율(1천분의 20)을 적용하는 세율 특례가 적용될 수 있습니다.

실무에서 함께 확인할 점

• 허가·신고 없이 축조된 가설건축물은 가설건축물대장에도 등재되지 않고, 과세나 권리관계 판단에서 건축물로 보지 않는 경우가 생길 수 있습니다.
• 재산세에서는 사실상 현황에 따라 과세되므로, 공부 등재 여부와 무관하게 사실상 건축물 형태라면 과세 대상이 될 수 있습니다.
• 등기·취득세는 구조·존치기간·사용목적·사실상 현황에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 해당 가설건축물의 허가·신고 내용과 실제 사용기간을 기준으로 확인하는 것이 필요합니다.

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.