계약 해지 통보 후 임차인이 퇴거하지 않으면 어떻게 대응해야 하나요?

계약 해지 통보 후에도 임차인이 퇴거하지 않으면, 먼저 해지 사유가 법적으로 유효한지 확인한 뒤 내용증명 등으로 해지 의사를 명확히 도달시키고, 필요하면 점유이전금지가처분과 명도소송을 함께 준비하는 방식으로 대응합니다.

1. 해지 사유와 통보 방식부터 정리합니다.

   • 주택임대차는 임차인이 2기 이상 차임을 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있고, 상가임대차는 3기 이상 연체 등 법정 해지 사유가 있으면 해지할 수 있습니다.
   • 해지 통보는 상대방에게 도달해야 효력이 생기므로, 문자나 카카오톡만 보내기보다 내용증명으로 발송해 도달 사실과 내용을 남겨 두는 것이 좋습니다.
   • 계약서에 해지 사유가 따로 적혀 있으면 그 조항도 함께 근거로 삼습니다.

2. 현재 실제 점유자가 누구인지 확인합니다.

   • 계약서에 적힌 임차인과 실제로 거주·영업하는 사람이 다를 수 있습니다.
   • 가족, 지인, 전차인, 사업 양수인이 점유하고 있으면 피고나 집행 대상이 달라질 수 있으므로, 주민등록 전입 여부, 사업자등록, 현장 사진, 우편물, 관리사무소 확인 내용 등으로 실제 점유자를 먼저 확인해야 합니다.

3. 점유이전금지가처분을 검토합니다.

   • 소송 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면 판결을 받아도 집행이 어려워질 수 있습니다.
   • 점유가 바뀔 우려가 있으면 점유이전금지가처분을 신청해 현재 점유 상태를 묶어 두는 방안을 함께 봅니다.
   • 이 가처분은 명도소송 제기 전이나 소 제기와 동시에 신청할 수 있고, 임대차계약서, 연체 내역, 내용증명 등 점유이전 우려의 소명 자료가 필요합니다.

4. 명도소송을 준비합니다.

   • 계약 종료·해지 후에도 퇴거하지 않으면 부동산 인도를 구하는 명도소송을 제기합니다.
   • 소장에는 부동산 표시, 청구취지(인도 청구), 청구원인(계약일, 기간, 보증금과 차임, 종료·해지 사유, 퇴거 요구 경위, 현재 점유 상태)을 구체적으로 적습니다.
   • 미납 차임, 관리비, 부당이득금도 함께 청구할 수 있습니다.
   • 상대방이 송달을 피하거나 보증금·권리금·계약갱신·실제 점유자 문제를 다투면 기간이 길어질 수 있으므로, 초기부터 자료를 나누어 준비하는 것이 좋습니다.

5. 판결 후 강제집행까지 이어집니다.

   • 판결을 받아도 자진 퇴거하지 않으면 집행문, 송달증명, 확정증명 등을 갖추어 집행관에게 인도집행을 신청해야 합니다.
   • 현장에 짐이 많거나 사람이 거주 중이거나 영업시설이 있으면 집행 비용과 절차가 더 복잡해질 수 있습니다.

주의할 점

• 해지 통보가 아직 도달하지 않았거나 계약 종료·해지 사유가 불충분하면 명도 청구가 어려울 수 있습니다.
• 임차인이 보증금 반환과 동시이행을 주장하거나 수리비·원상복구 비용을 다투는 경우도 있으므로, 관련 정산 자료도 함께 정리해야 합니다.
• 상가인지 주택인지, 연체 차임 횟수, 전대나 용도 위반 여부, 실제 점유자 상태에 따라 필요한 절차와 증거가 달라질 수 있습니다.

상황이 복잡하거나 점유자 변경 위험이 있으면, 계약서와 연체 내역, 점유 현황 자료를 정리한 뒤 법률상담을 받아 해지 통보와 가처분·소송 순서를 함께 잡는 것이 안전합니다.