법인이 임대하고 있는 주택의 보증금은 부채로 분류되나요?

법인이 임대하고 있는 주택의 보증금은 회계상 부채로 분류됩니다. 다만 세법상으로는 그 보증금이 곧바로 과세되는 것이 아니라, 일정 요건을 충족하는 경우 간주익금(간주임대료)으로 익금에 가산될 수 있습니다.

회계상 처리

• 임대보증금은 임차인에게 반환해야 할 의무이므로, 법인의 재무제표상 부채로 계상합니다.
• 따라서 장부·기장 관점에서는 임대보증금 상당액을 부채로 보는 것이 원칙입니다.

세법상 취급 (간주익금)

• 법인이 부동산임대업을 주업으로 하고, 차입금이 자기자본의 2배(적수 기준)를 초과하는 경우, 주택 외의 부동산 또는 그 부동산에 관한 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 등을 받으면, 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 법인세 익금에 가산합니다.
• 여기서 말하는 ‘주택’은 주택과 그 부속토지 중 주택 연면적과 건물 정착면적 × 5배(도시지역 밖은 10배) 중 넓은 면적 이내의 토지를 말하며, 이 범위 안의 주택은 간주익금 계산 대상에서 제외됩니다.
• 간주익금은 다음 산식으로 계산합니다.
  1. (당해 사업연도 보증금 등의 적수 － 임대용부동산의 건설비상당액의 적수) × 1/365(윤년은 366) × 정기예금이자율
  2. 위 금액에서 당해 사업연도 임대사업부분에서 발생한 수입이자·할인료·배당금·신주인수권처분익 및 유가증권처분익 합계액을 차감
• 계산 결과가 0보다 작으면 없는 것으로 봅니다.
• 임대용부동산의 건설비상당액은 건축물의 취득가액(자본적 지출 포함, 재평가차액 제외)을 기준으로 하며, 일부를 임대하는 경우에는 임대면적 비율로 안분합니다.
• 정기예금이자율은 법인세법 시행규칙 제6조의 이자율을 적용합니다.

실무상 유의점

• 보증금은 회계상 부채이지만, 세법상으로는 일정 조건에서 익금으로 간주될 수 있으므로 법인세 신고 시 간주익금 조정 여부를 함께 검토해야 합니다.
• 주택을 임대하는 경우에도 주택 수, 보증금 규모, 주택 요건 등에 따라 간주임대료 규정이 달리 적용될 수 있으므로, 해당 주택이 위 제외 요건(주택 및 부속토지 면적 기준)에 해당하는지 확인이 필요합니다.
• 차입금 비율, 주업 판정, 임대자산 비중 등은 사업연도 종료일 현재 자산총액·부채·자기자본 등을 기준으로 판단하므로, 결산 자료와 함께 검토해야 합니다.

결론적으로, 법인이 임대하는 주택의 보증금은 부채로 보되, 법인이 부동산임대업을 주업으로 하고 차입금 과다 요건을 충족하는 경우에는 그 보증금 중 일부가 세법상 간주익금으로 익금에 가산될 수 있습니다.