부동산매매업자의 토지등 매매차익 예정신고 시 산출세액은 어떻게 계산하나요?

부동산매매업자의 토지등 매매차익 예정신고 산출세액은 매매가액에서 필요경비 등을 뺀 매매차익에 양도소득세율을 곱해 계산합니다. 다만 예정신고 단계에서는 양도소득기본공제를 적용하지 않고, 보유기간이 2년 미만이면 중과세율 대신 기본세율(제104조제1항제1호)을 적용합니다.

1. 산출세액 계산 구조

• 토지등 매매차익 = 매매가액 - 필요경비 상당액(취득가액·자본적지출액·양도비용 등) - 토지등 건설자금 이자 - 매도 관련 법률 공과금 - 장기보유특별공제액
• 산출세액 = 토지등 매매차익 × 양도소득세율
• 보유기간이 2년 미만이면 제104조제1항제2호·제3호에도 불구하고 같은 항 제1호 세율을 적용합니다.

2. 필요경비로 보는 항목

• 취득원가(현재가치할인금액, 자기생산·취득재화의 면세전용·폐업 시 간주공급 부가가치세 포함, 부당행위계산에 따른 시가초과액 제외, 소유권 확보 소송비용·화해비용 등 포함)
• 자본적지출액, 용도변경·개량·이용편의비용, 개발부담금·재건축부담금·수익자부담금·장애철거비용·도로시설비 등
• 과세표준신고서·계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 등 양도비용

3. 토지등과 기타 자산을 함께 매매한 경우

• 토지등과 기타 자산을 함께 매매하면 이를 구분해 기장하고, 공통 필요경비는 자산 가액에 따라 안분계산합니다.
• 토지등을 평가증해 장부가액을 수정한 경우에는 평가증하지 않은 장부가액으로 매매차익을 계산합니다.

4. 예정신고 시 적용되지 않는 점

• 예정신고할 때 양도소득기본공제는 매매차익 계산에서 적용하지 않습니다.
• 예정신고납부세액은 양도소득세 계산방법을 준용해 산출하며, 신고·납부기한은 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지입니다.
• 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 경우에도 신고 의무는 있습니다.

5. 지방소득세도 함께 신고·납부해야 함

• 소득세 예정신고를 하면 토지등 매매차익과 그 세액을 같은 기한까지 납세지 관할 지방자치단체에도 신고해야 합니다.
• 지방소득세 산출세액도 매매가액에서 소득세법 제97조를 준용한 필요경비를 뺀 금액에 제103조의3 세율을 곱해 계산하며, 보유기간 2년 미만이면 같은 항 제1호 세율을 적용합니다.
• 납부할 세액이 100만원을 초과하면 일부를 납부기한 후 2개월 이내에 분할납부할 수 있습니다.

계산의 출발점은 실지거래가액(매매가액·취득가액)이며, 실지거래가액을 확인할 수 없으면 시행령이 정한 순서에 따라 매매사례가액·감정가액·환산취득가액 등을 적용할 수 있습니다. 실제 신고 시에는 매매계약서, 필요경비 증명서류, 토지등 매매차익 계산명세서 등을 첨부해야 합니다.