가족 간 유상임대차 계약을 체결할 때 세법상 문제가 될 수 있는 경우는 무엇인가요?

가족 간 유상임대차는 시가보다 현저히 낮은 임대료·보증금을 받는 경우와 특수관계인 거래로 조세 부담을 부당하게 줄인 것으로 인정되는 경우에 세법상 문제가 될 수 있습니다. 핵심은 “유상”이라는 형식보다 임대료 수준이 시가에 맞는지, 그리고 거래 당사자가 특수관계인에 해당하는지입니다.

증여세 측면

• 타인의 부동산을 무상으로 사용하면 일정 기준을 넘으면 부동산 무상사용 이익이 증여재산으로 과세될 수 있습니다. 다만 그 이익이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만이면 제외됩니다.
• 특수관계인이 아닌 자 간 거래라도 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에는 저가 양수·고가 양도에 따른 이익 증여 규정이 적용될 수 있습니다.
• 저가 양수·고가 양도의 경우 대가와 시가의 차액이 기준금액 이상이어야 하며, 기준금액은 시가의 100분의 30과 3억 원 중 적은 금액으로 정해집니다.

소득세·법인세 측면

• 거주자의 행위·계산이 특수관계인과의 거래로 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면, 세무서장 등이 그 거래와 관계없이 소득금액을 계산할 수 있습니다.
• 특수관계인과의 거래에서 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우 등이 문제 유형이 됩니다.
• 다만 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당)는 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5 이상인 경우만 적용됩니다.
• 금전·자산·용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 제공하거나, 반대로 높은 이율 등으로 차용·제공받는 경우도 부당행위계산 부인 대상이 될 수 있습니다.

시가와 특수관계인이 중요

• 시가 산정은 해당 거래와 유사한 상황에서 특수관계인 외의 자와 계속 거래한 가격, 제3자 간 일반 거래가격 등을 우선 고려하고, 시가가 불분명하면 감정가액이나 관련 평가 규정을 순차적으로 적용합니다.
• 특수관계인의 범위는 친족, 경제적 연관관계, 경영 지배관계 등을 기준으로 판단하므로, 단순히 가족이라는 이유만으로 모두 같은 결론이 나오지는 않습니다.

실무에서 함께 확인할 점

• 임대료·보증금이 시가보다 지나치게 낮으면 무상사용 이익 증여나 부당행위계산 부인 쟁점이 생길 수 있습니다.
• 직계존비속에게 주택을 무상 사용하게 하고 실제 거주하는 경우처럼 예외가 인정되는 사례도 있으므로, 사용 형태와 실제 거주 여부를 함께 봐야 합니다.
• 가족 간 거래라도 거래 관행상 정당한 사유가 있으면 다르게 판단될 여지가 있습니다.

정리하면, 가족 간 유상임대차는 임대료가 시가에 미치지 못하거나 특수관계인 거래로 조세 부담이 부당하게 줄어든 것으로 보일 때 증여세·소득세·법인세 측면에서 문제 될 수 있습니다. 실제 임대료 수준, 부동산 가액, 사용 관계, 당사자 간 관계를 함께 확인해야 합니다.