두 채 이상 보유 시 주택임대소득 과세 기준은 무엇인가요?

주택임대소득 과세 여부는 보유 주택 수(부부 합산)와 임대 유형(월세/보증금)에 따라 달라집니다. 핵심은 1주택과 달리 2주택 이상부터는 월세 수입이 과세 대상이 되고, 3주택 이상부터는 보증금(전세금)에 대한 간주임대료까지 과세될 수 있다는 점입니다.

2주택 이상 보유 시 과세 기준

• 2주택 보유: 월세 수입은 과세 대상입니다. 다만 보증금·전세금 등에 대한 간주임대료는 과세 대상에서 제외됩니다.
• 3주택 이상 보유: 월세 수입도 과세되고, 보증금·전세금도 과세 대상이 될 수 있습니다. 다만 보증금 과세는 무조건 되는 것이 아니라, 비소형주택 3채 이상을 보유하면서 해당 보증금·전세금 합계가 3억 원을 초과하는 경우에 그 초과분에 대해 과세됩니다.

1주택자와의 차이

• 1주택 보유자는 원칙적으로 월세 수입과 보증금 간주임대료 모두 과세되지 않습니다.
• 다만 1주택이라도 기준시가 12억 원을 초과하는 고가주택이거나 국외 소재 주택에서 월세 수입이 있으면 과세됩니다. 이 12억 원 기준은 2023년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터 적용됩니다.

소형주택 제외 규정

• 소형주택은 간주임대료 과세 대상 주택 수에서 제외됩니다. 소형주택 요건은 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 해당 과세기간 기준시가 2억 원 이하인 주택입니다.
• 이 소형주택 제외 규정은 2026년 12월 31일까지 적용됩니다.

수입금액 2천만 원 이하/초과에 따른 과세 방법

• 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하이면 종합과세(6~45%)와 분리과세(14%) 중 선택할 수 있습니다.
• 2천만 원 초과이면 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 종합과세(6~45%) 해야 합니다.

분리과세 시 필요경비율·공제 차이

• 등록 사업자: 필요경비율 60%, 기본공제 400만 원
• 미등록 사업자: 필요경비율 50%, 기본공제 200만 원
• 분리과세 선택 시 추가 공제(200만 원/400만 원)는 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우에만 적용됩니다.

보증금 간주임대료 계산 구조

• 3주택 이상 보유 + 비소형주택 보증금 합계 3억 원 초과 시, 3억 원 초과분에 대해 이자상당액만큼 과세합니다.
• 계산 구조는 3억 원 초과 보증금 적수 × 60% × 1/365(윤년 1/366) × 정기예금이자율에서 임대사업 부분 발생 금융수익(수입이자·할인료·배당금)을 차감하는 방식입니다. 추계신고 시에는 금융수익 차감을 하지 않습니다.
• 정기예금이자율은 귀속연도별로 다르며, 2024년 귀속은 3.5%가 적용됩니다.

부부 공동소유·공동사업 시 주의점

• 주택 수는 부부가 각각 소유한 주택을 합산하여 계산합니다. 다만 같은 주택을 부부가 각각 소유하는 것으로 계산되는 경우에는 지분이 더 큰 사람 기준으로 1명의 소유로 보아 합산합니다.
• 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하되, 임대수입금액이 연간 600만 원 이상이거나 기준시가 12억 원 초과 주택 지분을 30% 초과 보유하면 소수 지분자도 소유주택으로 계산됩니다.
• 공동사업장은 공동사업장별로 소득금액을 계산하고, 손익분배비율에 따라 각 사업자에게 배분합니다.

사업자등록 및 신고 기한

• 임대사업을 시작하면 사업개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 해야 합니다.
• 2020년 귀속(2021년 신고)부터 사업자 미등록 가산세가 부과되며, 가산세는 사업개시일부터 등록 신청 직전일까지의 주택임대수입금액의 0.2%입니다.
• 소득 발생 다음 연도 5월 1일~5월 31일에 신고·납부합니다.

실제 과세 여부는 보유 주택 수 계산, 소형주택 해당 여부, 기준시가, 보증금 합계, 임대 유형, 수입금액, 등록 여부 등 여러 요소가 함께 작용하므로, 개별 상황에 따라 달라질 수 있습니다.