관리인이 관리비 미수를 이유로 법적 절차 없이 단전하여 발생한 1억 원의 손해배상액은 관리단의 책임인가요?
관리인이 관리비 미수를 이유로 법적 절차 없이 단전하여 1억 원의 손해배상 책임이 발생한 경우, 그 책임이 곧바로 관리단에 귀속되는지는 단정하기 어렵고, 관리인의 선임 경위·관리단의 조직 여부·사실상 지휘·감독 주체·단전 행위의 사무집행 관련성을 함께 따져 판단해야 합니다.
관리단이 실체를 갖추고 적법하게 선임한 관리인인지가 먼저 중요합니다. 구분소유 관계가 성립하면 관리단은 당연 설립되고, 구분소유자가 10인 이상이면 관리단집회 결의로 관리인을 선임해야 합니다. 관리인은 공용부분 보존·관리, 관리비용 청구·수령, 관리단 대표 행위 등을 권한과 의무로 가집니다. 이 구조에서 관리인이 업무 수행 중 불법행위로 손해를 입혔다면, 관리단이 그 관리인을 실질적으로 지휘·감독한 사용자에 해당하는지가 사용자책임 판단의 중심이 됩니다.
관리단이 조직되지 않은 상태에서 분양자(건축주) 등이 사실상 관리를 주관한 경우에는, 분양자 등이 관리인을 채용·지휘·감독하며 사실상 건물관리사무를 주관했다면 그 분양자 등이 사용자책임을 질 수 있습니다. 사용자책임의 사무는 법률적·계속적인 것에 한정되지 않고 사실적·일시적인 관리사무도 포함될 수 있습니다.
단전 조치 자체의 위법성 판단도 별도로 필요합니다. 단전·단수 조치가 적법하려면 관리규약에 근거가 있다는 점만으로는 부족하고, 조치에 이르게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 경위, 입주자가 입은 피해 정도 등 여러 사정을 종합해 사회통념상 허용될 만한 상당성이 있어야 합니다. 관리규약이 없거나 무효로 밝혀진 경우에는 원칙적으로 위법하고, 다만 규약을 유효한 것으로 믿고 관리했는지, 단전하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지, 구분소유자를 보호할 가치가 있는지 등을 종합해 예외적으로 상당성이 인정될 수 있습니다. 또한 관리비 체납을 이유로 한 단전·단수 조치는 모든 방법을 다 동원한 뒤의 최후 수단이 되어야 하고, 섣부른 단전은 손해배상책임을 면하기 어렵습니다.
1억 원이라는 손해액 자체의 귀속도 사실관계에 따라 달라집니다. 불법단전이 관리인의 업무 집행과 관련된 불법행위인지, 누가 실질적으로 지휘·감독했는지, 손해 발생 경위와 피해 상대방이 누구인지에 따라 책임 주체가 달라집니다. 관리인이 관리단집회 결의로 선임된 경우라면 관리단의 사무 집행과 관련된 책임 문제로 볼 여지가 크고, 반대로 분양자 등이 사실상 관리를 주관한 단계라면 그 분양자 등의 사용자책임이 문제 될 수 있습니다. 또한 관리인의 불법행위로 인한 손해배상금을 법인이 지출한 경우, 그 행위가 법인 업무와 관련 있고 고의 또는 중과실이 아닌 경우에 한해 손금으로 인정될 수 있다는 점도 함께 검토할 필요가 있습니다.
실무적으로 확인할 사항
- 관리인이 누구에 의해 선임되었는지(관리단집회 결의 여부)
- 사고 당시 관리단이 조직으로서 실체를 갖추고 있었는지
- 채용·지휘·감독을 사실상 누가 했는지
- 불법단전이 관리인의 본래 업무 범위나 사무집행과 관련된 행위인지
- 손해의 범위와 피해 상대방이 누구인지
결론적으로, 관리인의 불법단전으로 인한 1억 원 손해배상액이 곧바로 관리단 책임이라고 단정할 수는 없고, 관리인의 선임 경위, 관리단의 조직 여부, 사실상 지휘·감독 주체, 불법행위의 사무집행 관련성, 단전 조치의 상당성을 함께 따져 책임 주체를 판단해야 합니다.
