서울 송파구 잠실에 장기보유 아파트가 있고 청주 개신동에 12평 아파트가 있을 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있나요?

결론부터 말씀드리면, 서울 송파구 잠실 아파트와 청주 개신동 12평 아파트를 함께 보유하고 있다면 원칙적으로 1세대 1주택 비과세는 적용되기 어렵습니다. 다만, 두 주택 중 하나를 먼저 양도하기 전에 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우 등 일정한 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세 특례가 적용될 수 있습니다.

1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유하고, 해당 주택을 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주)하며, 양도가액이 12억원 이하인 경우에 적용됩니다. 질문하신 상황은 양도일 현재 2주택을 보유한 상태이므로, 특별한 특례가 없으면 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택 비과세를 받기 어렵습니다.

다만 아래와 같은 1세대 1주택 비과세 특례(소득세법 시행령 제155조)가 적용될 수 있는지 확인해 보셔야 합니다.

• 일시적 2주택 특례(제155조제1항): 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 종전주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용할 수 있습니다. 이때 종전주택은 양도일 현재 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주) 등 비과세 요건을 갖춰야 합니다.
• 상속주택 특례(제155조제2항): 별도세대원으로부터 상속받은 주택과 상속개시 당시 보유한 일반주택을 각각 1개씩 보유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우, 일반주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용할 수 있습니다.
• 동거봉양·혼인 합가 특례(제155조제4항·제5항): 60세 이상 직계존속을 동거봉양하거나 혼인으로 2주택이 된 경우, 합가일부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 비과세를 적용할 수 있습니다.
• 수도권 밖 주택 특례(제155조제8항): 취학·근무상 형편·질병 요양 등 부득이한 사유로 수도권 밖에 주택을 취득하고, 그 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우 비과세를 적용할 수 있습니다.

청주 개신동 12평 아파트가 위 특례 중 어디에 해당하는지에 따라 결과가 달라집니다. 예를 들어 단순히 투자 목적으로 추가 취득한 2주택이라면 일시적 2주택 특례는 적용되기 어렵고, 상속받은 주택이거나 부득이한 사유로 취득한 주택이라면 특례 적용 가능성이 있습니다.

실무적으로 확인할 포인트는 다음과 같습니다.

• 양도일 현재 1세대 구성원과 주택 수가 어떻게 되는지
• 각 주택의 취득 시기와 순서(종전주택 취득 후 1년 이상 지나 신규주택을 취득했는지)
• 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는지
• 종전주택이 취득 당시 조정대상지역에 있었는지, 2년 이상 보유·거주 요건을 충족하는지
• 청주 주택이 상속주택, 동거봉양·혼인 합가 주택, 부득이한 사유의 수도권 밖 주택 등 특례 대상인지

양도소득세 비과세 여부는 양도일, 취득 순서, 보유·거주 기간, 조정대상지역 여부, 주택 취득 경위 등 세부 사실에 따라 크게 달라지므로, 실제 양도 전에 위 요건을 하나씩 확인하시는 것이 좋습니다. 최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것도 권장드립니다.