할머니로부터 9.8억 아파트를 증여받을 때 발생하는 증여세와 취득세를 주택담보대출을 받아 납부하는 것이 가능한가요?

할머니→손자 증여에서 증여세와 취득세를 주택담보대출로 납부하는 것 자체는 가능할 수 있지만, 대출 가능 여부와 실제 부담 가능 금액은 LTV·DTI·DSR 같은 대출 심사 기준과 수증자(손자)의 소득·기존 부채·주택 보유 상황에 따라 달라집니다.

증여세와 취득세는 현금 납부 세금

• 증여세와 증여로 인한 취득세는 신고·납부 기한이 정해진 현금 납부 세금입니다.
• 증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에, 증여 취득세는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부해야 합니다.
• 세금을 대출로 마련한다고 해서 신고·납부 기한이 늘어나거나 세금 자체가 줄어드는 것은 아닙니다.

주택담보대출로 세금을 마련하는 경우의 핵심

• 주택담보대출은 담보(주택) 가치, 연소득, 기존 부채 원리금 상환 부담 등을 기준으로 대출 한도가 정해집니다.
• LTV는 집값 대비 대출 가능 비율, DTI는 연소득 대비 주담대 원리금+기타 대출 이자 상환 부담, DSR은 연소득 대비 모든 부채의 원리금 상환 부담을 보는 기준입니다.
• 대출 한도는 지역, 주택 보유 여부, 생애최초 여부, 규제지역 여부, 총대출 1억 원 초과 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

이 사례에서 함께 확인해야 할 점

• 손자가 본인 소득·기존 부채로 대출 요건을 충족하는지
• 증여받는 아파트가 주택담보대출 담보로 쓰일 수 있는지(소유권 이전 시점, 금융기관 심사 등)
• 증여세와 취득세 예상액이 대출로 감당 가능한 범위인지
• 신고·납부 기한 안에 대출 실행과 세금 납부가 가능한지

정리

증여세와 취득세를 주택담보대출로 납부하는 것 자체가 원칙적으로 불가능한 것은 아니지만, 실제 가능 여부는 대출 심사 결과와 수증자의 상환 능력에 달려 있습니다. 세금 계산과 대출 가능 여부는 서로 다른 문제이므로, 세금 예상액을 먼저 확인한 뒤 대출 한도·상환 계획을 별도로 검토하시는 것이 좋습니다.

최신 대출 규제 기준은 시기에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 대출 가능 금액은 금융기관 심사 기준과 최신 규정을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.