부동산임대업을 매매할 때 폐업일자는 언제로 해야 하나요?

부동산임대업을 매매할 때 폐업일자는 매매계약일이나 잔금일이 아니라, 사업을 실질적으로 폐업하는 날을 기준으로 정합니다. 다만 폐업일을 언제로 보느냐는 매매의 방식과 폐업신고·부가가치세 확정신고 절차에 따라 달라질 수 있습니다.

폐업일 판단 기준

• 일반적인 경우(합병·분할 외의 경우) 폐업일은 사업장별로 그 사업을 실질적으로 폐업하는 날입니다.
• 폐업한 날이 분명하지 않으면 폐업신고서 접수일을 폐업일로 봅니다.
• 다만 폐업신고를 했더라도 관할 세무서장이 폐업사유, 사업장 상태, 사업 계속 여부 등을 확인해 실질적으로 사업을 계속 영위하는 것으로 판단하면 폐업한 것으로 보지 않습니다.

매매 방식에 따른 차이

• 사업의 포괄적 양도에 해당하면, 경영주체만 바뀌고 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것이므로 부가가치세 납부의무가 없는 것으로 볼 수 있습니다. 이 경우에는 사업양도신고서를 제출해야 합니다.
• 단순히 부동산만 매매하는 것이 아니라 임대사업을 사실상 종료하는 것이라면, 그 실질적 폐업일이 폐업일이 됩니다.

폐업 시 신고·납부 기한

• 폐업일이 속한 과세기간의 개시일부터 폐업일까지를 과세기간으로 하여, 폐업일이 속한 달의 다음 달 25일까지 부가가치세 확정신고·납부를 해야 합니다.
• 예를 들어 일반과세자가 10월 13일에 폐업했다면 과세기간은 7월 1일부터 10월 13일까지이고, 신고·납부기한은 11월 25일까지입니다.
• 부가가치세 확정신고서에 폐업 연월일과 사유를 적고 사업자등록증을 첨부해 제출하면 폐업신고서를 제출한 것으로 볼 수 있습니다.

폐업 시 함께 확인할 점

• 폐업 시 남아 있는 제품·상품 등 재화는 자가공급으로 보아 잔존재화의 시가를 과세표준에 포함해 부가가치세를 납부해야 할 수 있습니다.
• 건물, 차량, 기계 등 감가상각자산도 세법에서 정한 방법에 따라 공급가액을 계산해 부가가치세를 납부해야 할 수 있습니다.
• 면허·허가가 필요한 사업이면 당초 면허·허가를 받은 기관에도 폐업신고를 해야 하고, 이를 하지 않으면 등록면허세가 계속 부과될 수 있습니다.
• 폐업 후에는 폐업사실증명원을 국민연금공단·국민건강보험공단에 제출해 보험료 조정을 받는 것이 좋습니다.

정리

부동산임대업 매매에서 폐업일자는 실질적 폐업일이 원칙이고, 그 날이 불분명하면 폐업신고서 접수일이 됩니다. 매매계약서상 날짜만으로 자동 결정되는 것이 아니라, 사업 종료 실질과 신고 서류를 함께 봐야 하므로, 포괄적 양도인지 단순 부동산 매매인지와 잔존 재화·감가상각자산 처리까지 함께 확인하는 것이 필요합니다.

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.