토지를 팔고 이익이 발생했을 때 법인소득세가 아닌 양도소득세로 신고하는 것이 맞나요?

결론부터 말씀드리면, 누가 팔았는지에 따라 신고 세목이 달라집니다. 개인(거주자)이 토지를 양도해 이익이 났다면 원칙적으로 양도소득세로 신고·납부하고, 법인이 토지를 양도해 이익이 났다면 원칙적으로 법인세로 신고하며, 일정한 토지등 양도소득에 해당하면 법인세에 추가하여 토지등 양도소득에 대한 법인세를 더 내야 합니다.

1. 개인(거주자)이 토지를 판 경우

• 토지·건물 등은 양도소득세 과세대상 자산입니다.
• 양도차익이 있으면 양도소득세를 신고·납부하고, 양도차익이 없거나 양도차손이 발생해도 예정신고는 해야 합니다.
• 예정신고 기한은 일반적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다.
• 1세대 1주택 비과세 등 비과세 대상이면 신고하지 않을 수 있습니다.

2. 법인(내국법인)이 토지를 판 경우

• 법인의 토지 양도소득은 원칙적으로 각 사업연도 소득에 대한 법인세에 포함해 신고합니다.
• 다만 비사업용 토지, 일정 주택(별장 등), 조합원입주권·분양권 등 토지등에 해당하면 각 사업연도 법인세에 추가하여 토지등 양도소득에 대한 법인세를 납부해야 합니다.
• 토지등 양도소득은 양도금액에서 양도 당시 장부가액을 뺀 금액으로 계산합니다.
• 추가 과세 대상 토지등 양도소득에 대해서는 미등기 토지등이면 더 높은 세율(예: 100분의 40)이 적용될 수 있고, 하나의 자산이 둘 이상 요건에 해당하면 그중 가장 높은 세액을 적용합니다.
• 해당 사업연도에 결손금이나 이월결손금이 있어도 토지등 양도소득에 대한 법인세는 추가로 납부해야 합니다.

3. 자주 혼동하는 지점

• “법인으로 사고 팔면 양도소득세가 아니다”라는 말은 납세의무자가 법인인지 개인인지의 문제입니다. 법인이 양도하면 양도소득세 대신 법인세 체계로 과세되고, 개인이면 양도소득세 체계로 과세됩니다.
• 같은 토지라도 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권처럼 사업소득으로 볼 수 있는 경우가 있을 수 있어, 양도가 사업 관련인지 일시적·비반복적인지도 함께 봐야 합니다.

4. 지금 확인하시면 좋은 것

• 양도인이 개인인지 법인인지
• 토지 종류(비사업용 토지, 주택·별장, 조합원입주권·분양권 등)와 보유기간
• 양도일과 대금 청산 시점
• 비과세·감면 또는 추가 과세 제외 사유(환지처분, 직접 경작 농지 교환·분할·통합, 파산선고 등)에 해당하는지

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.