법인인 매도인이 보유한 상가 5개 호실 중 1개 호실만 매매하는 경우, 사업 양수도(포괄양도)가 가능한가요?

매도인이 보유한 5개 호실 중 1개 호실만 매매하는 경우에도, 그 1개 호실이 하나의 사업장으로서 해당 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 구조라면 사업의 포괄양도가 가능합니다. 다만 단순히 개별 호실 하나를 자산으로서 매매하는 것이라면 포괄양도로 보기 어렵습니다.

1. 사업장 단위로 판단한다는 점이 핵심입니다

   • 사업의 포괄양도는 원칙적으로 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 말합니다.
   • 여러 사업장이 있는 경우에도 그중 하나의 사업장에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하면 사업의 양도로 볼 수 있습니다.
   • 업종이 다른 사업장을 하나의 사업자등록번호로 운영하다가 그중 하나의 사업장에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우도 사업의 양도에 해당할 수 있습니다.

2. 1개 호실만 매매할 때 포괄양도 여부는 실제 승계 범위로 판단합니다

   • 해당 호실이 임대사업의 사업장으로서 기능하고 있고, 그 사업에 관한 권리·의무(임차인 관계, 보증금 승계, 사업관련 자산·부채 등)를 함께 포괄적으로 넘기는 구조라면 포괄양도 가능성이 있습니다.
   • 반대로 건물 일부만 넘기거나, 사업과 직접 관련된 토지·건물을 제외하고 넘기거나, 종업원·기계설비 등을 제외하고 넘기는 경우에는 사업의 양도로 보지 않을 수 있습니다.
   • 부동산매매업자나 건설업자가 일부 부동산 또는 일부 사업장의 부동산을 매각하는 경우도 사업의 양도로 보지 않을 수 있습니다.

3. 매도인이 법인이고 매수인이 간이사업자인 점은 별도로 봐야 합니다

   • 매도인이 법인이라면 상법상 영업양도에 해당하는 경우 특별결의 등 절차가 필요할 수 있으므로, 법인 내부 의사결정 요건도 함께 확인해야 합니다.
   • 매수인이 간이사업자라는 사실만으로 포괄양도 가능 여부가 결정되지는 않으며, 실제 거래가 사업의 포괄적 승계인지 개별 자산 매매인지가 중요합니다.

4. 실무에서 정리할 점입니다

   • 매매계약서에 해당 호실을 사업의 포괄양도로 하는지, 개별 자산 매매로 하는지 명확히 구분해야 합니다.
   • 포괄양도에 해당하면 매도인은 부가가치세를 징수하지 않고, 폐업·확정신고 시 사업양도신고서 등을 제출할 수 있습니다.
   • 포괄양도 여부가 불분명하면 매수인이 대가 지급일이 속하는 달의 다음 달 25일까지 부가가치세를 대리납부하는 방법을 이용할 수 있습니다.
   • 포괄양도인데도 일반 공급으로 처리하면 매수자에게 매입세액 불공제, 과소신고(초과환급) 가산세, 납부(환급) 지연가산세 등이 적용될 수 있습니다.

결론적으로, 5개 호실 중 1개 호실만 매매하더라도 그 호실이 하나의 사업장으로서 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 넘기는 구조라면 사업의 포괄양도가 가능합니다. 반대로 단순히 호실 하나를 자산으로서 매매하는 것이라면 포괄양도로 보기 어려우므로, 실제 계약 구조와 승계 범위를 기준으로 판단하셔야 합니다.