임야를 무단으로 종교시설로 사용한 경우에도 지목변경이 가능한가요?

원칙적으로 무단으로 임야를 종교시설로 사용한 경우에는 지목변경이 어렵습니다.

임야를 종교용지처럼 산지 외의 용도로 바꾸려면, 산지관리법상 산지전용허가(제14조) 또는 산지전용신고(제15조)를 거쳐 목적사업을 완료한 뒤 복구의무 면제(제39조제3항)나 복구준공검사(제42조)를 받아야 임야를 임야 외의 지목으로 변경할 수 있습니다. 즉, 지목변경은 단순히 오래 사용했다는 사정만으로 되는 것이 아니라 산지전용 절차가 적법하게 완료되었음을 증명해야 가능합니다.

무단 전용 상태라면 다음과 같은 문제가 생깁니다.

• 적법한 허가·신고 없이 형질변경이나 용도변경을 한 토지는 지목변경 요건을 충족하기 어렵습니다.
• 지목변경 신청 자체는 형질변경 공사 준공 또는 토지·건축물 용도변경이 증명되어야 할 수 있고, 사유 발생일부터 60일 이내에 지적소관청에 신청해야 합니다.
• 실제 이용현황과 허가·준공 서류, 용도변경 사실이 서로 맞아야 하므로, 무단 사용만으로는 공부상 지목변경이 허용되지 않을 수 있습니다.

다만, 과거에 한시적으로 운영된 불법전용산지 양성화 임시특례처럼 일정 요건을 갖춘 경우 심사를 거쳐 지목변경에 필요한 처분을 받을 수 있는 예외가 있었던 사례는 있습니다. 그러나 이는 한시 특례로서 적용 기간, 대상 요건, 신고 절차, 다른 법률 위반 여부 등이 별도로 정해져 있으므로, 현재 적용 가능한지는 개별 사안과 당시 요건을 확인해야 합니다.

실무적으로는 아래를 함께 확인하는 것이 좋습니다.

• 해당 임야가 보전산지인지, 면적·용도가 허가 대상인지 신고 대상인지
• 종교시설 설치가 다른 법률 인·허가로 산지전용허가나 신고가 의제될 수 있는지
• 무단 전용 시점과 현재 상태가 양성화 특례나 복구·추인 절차의 대상이 될 수 있는지
• 지목변경으로 토지 가액이 증가하면 간주취득세가 발생할 수 있는지

결론적으로, 무단 전용만으로는 지목변경이 원칙적으로 어렵고, 적법한 산지전용 절차 또는 그에 준하는 처분·특례 요건을 갖추었는지가 핵심입니다. 가능 여부는 해당 임야의 산지 종류, 면적, 용도, 다른 인허가 의제 여부, 무단 전용 경위에 따라 달라지므로 관할 지적소관청과 산지 관리 행정청에 함께 확인하시는 것이 안전합니다.