전세사기 피해자가 당해세보다 확정일자가 앞서서 안분배분을 신청한 경우 그 계산방법은 무엇인가요?

전세사기 피해자가 조세채권 안분을 신청하면, 임대인의 체납 국세·지방세가 피해주택 가격 비율로 나뉘어 배당절차에 반영됩니다. 다만 당해세(상속세·증여세·종합부동산세, 재산세 등)는 안분 대상에서 제외되며, 해당 주택에 부과된 당해세는 원칙적으로 그 주택에서 전액 징수합니다.

안분 계산의 핵심은 임대인이 보유한 모든 주택의 시가표준액 합계와 해당 피해주택의 시가표준액을 기준으로, 고지·신고 건별로 체납액을 비례 배분하는 것입니다. 계산식은 다음과 같습니다.

• 당해세 외의 국세·지방세: 체납액 × (피해주택 시가표준액 ÷ 임대인 보유 모든 주택 시가표준액 합계)
• 당해세(상속세·증여세·종합부동산세): 위 계산식으로 산출한 금액과 해당 주택에 부과된 당해세 금액 중 큰 금액을 적용합니다.

여기서 시가표준액은 안분 적용 신청일이 속하는 연도의 직전 연도 지방세법상 과세기준일 당시의 시가표준액을 사용하며, 시가표준액이 없으면 지방자치단체가 산정·결정한 가액을 씁니다.

확정일자가 당해세의 법정기일보다 빠른 경우에는, 2023년 4월 1일 이후 매각결정(경매) 또는 매각허가 결정(공매)을 하는 분부터 임차보증금을 당해세보다 우선 배분합니다. 즉, 당해세 우선 원칙이 그대로 적용되는 것이 아니라, 확정일자가 앞서는 범위에서는 보증금 우선 배당이 가능합니다.

안분 적용을 받으려면 매각결정기일 전까지 관할 세무서, 법원 또는 한국자산관리공사에 국세안분신청서(지방세는 지방세안분신청서)를 제출해야 하며, 신청하지 않으면 안분 혜택을 받을 수 없습니다.

실무에서는 동일 임대인의 체납도 고지·신고 건별로 각각 계산하고, 여러 피해자에게 고지되는 교부청구서에 안분 전 체납액이 다르게 표시될 수 있습니다. 이는 배당종기일 차이, 납부지연가산세 증가, 납부에 따른 체납액 감소 등으로 체납세액이 달라지기 때문입니다.