재건축 구역 내 주택이 철거되기 전까지는 주택 수에 포함되나요?

재건축 구역의 주택은 관리처분계획인가, 이주, 단전·단수 또는 철거 착수만으로 주택 수에서 빠지지 않고, 원칙적으로 실제 철거·멸실될 때까지 주택으로 계산됩니다. 다만 주택 수를 따지는 세금이 종합부동산세인지 취득세인지에 따라 계산 방식은 다릅니다.

• 종합부동산세: 과세기준일(통상 6월 1일)에 건물이 아직 주택의 구조와 형태를 유지하고 있다면, 사람이 살지 않거나 단전·단수된 상태라도 주택 수에 포함될 수 있습니다. 실제로 구조가 훼손·붕괴되어 복구가 사실상 불가능하고 재산적 가치를 잃은 때가 기준이며, 사실상 멸실일을 알기 어려우면 공부상 철거·멸실일을 기준으로 판단합니다. 재건축 구역 안에서도 주택별로 상태를 따져야 합니다.
• 취득세: 주택을 취득할 때의 주택 수는 종합부동산세와 별도로 봅니다. 조합원입주권은 지방세법상 일정한 경우 주택 수에 포함되므로, 건물이 철거된 뒤에도 입주권 때문에 취득세 주택 수에 반영될 수 있습니다. 다만 해당 규정은 입주권 취득 시기와 매매계약 시점 등에 따라 적용 여부가 달라질 수 있습니다.

따라서 종부세 판단이라면 과세기준일 현재의 건물 상태와 실제 멸실 시점을 확인하시고, 취득세 판단이라면 입주권 취득일 및 계약일도 함께 확인하셔야 합니다. 사진, 철거 관련 서류, 건축물대장상 멸실일 등은 실제 멸실 시점을 판단하는 자료가 될 수 있습니다.