부동산 매매 계약 완결일을 기준으로 보증금에 대한 간주임대료를 계산해도 문제가 없는지 궁금합니다.

매매계약 완결일이 기존 임대차계약 종료일보다 늦다는 이유만으로 그 완결일까지 보증금 간주임대료를 계산하는 것은 곤란합니다. 실제 임대가 언제까지 계속됐는지, 매매와 함께 임대차관계 및 보증금 반환의무가 매수인에게 넘어갔는지를 기준으로 기간을 판단해야 합니다.

간주임대료는 서류상 날짜를 임의로 늘려 계산하는 항목이 아니라, 해당 부동산을 임대한 기간과 그 기간의 보증금 등을 바탕으로 계산합니다. 따라서 임대차계약을 실제로 연장해 임차인이 매매 완결일까지 계속 사용했고, 그 기간의 임대인이 본인이었다면 그 실제 임대기간을 반영할 수 있습니다. 반대로 계약기간이 끝난 뒤 실제 연장 없이 신고 계산을 위해 종료일만 늦춰 적었다면, 그 날짜를 근거로 계산기간을 늘리는 것은 적절하지 않습니다.

특히 매매 시점에 임차인이 계속 거주하고 매수인이 임대인의 지위와 보증금 반환의무를 이어받았다면, 매매 완결일 전후로 임대수익과 보증금 관련 기간을 구분할 필요가 있습니다. 완결일이 곧바로 간주임대료 계산 종료일이라고 단정하기보다는 소유권 이전일, 임차인의 실제 사용기간, 임대차계약의 승계 여부, 보증금 정산·인계 내역을 함께 확인해야 합니다. 매매일 이후에도 매도인이 임대료를 받거나 임대차를 계속 관리했다면 판단이 달라질 수 있습니다.

세목에 따라서도 계산 기준이 다릅니다.

• 부가가치세 간주임대료는 과세되는 임대용역의 과세대상 기간을 기준으로 계산합니다. 계약상 보증금을 임대료에 충당한 금액은 보증금에서 제외하며, 재임대라면 임차보증금을 차감하는 규정도 있습니다.
• 개인 부동산임대 사업소득의 간주임대료는 임대용역을 개시한 날부터 완료되는 날까지 계산하는 기준이 제시되어 있습니다. 실제 보증금 수령일과 임대 개시일이 다를 수도 있으므로 이를 구별해야 합니다.
• 법인이라면 임대료의 귀속사업연도는 계약상 지급일 등을 기준으로 판단하는 별도 규정이 있습니다.

따라서 계약서의 종료일만 연장해 신고하기보다, 실제 연장 합의서, 임차인의 점유·사용기간, 매매계약서의 임대차 승계 조항, 보증금 인계·정산 자료와 임대료 수령내역이 서로 맞는지 정리해 계산하시는 것이 안전합니다. 간주임대료 계산기간이나 적용 이자율은 부가가치세인지 소득세인지, 해당 과세기간이 언제인지에 따라 달라질 수 있습니다.