전세대출 만기 시 임대인은 보증금을 누구에게 반환해야 하나요?

전세대출 만기 때 보증금을 누구에게 반환해야 하는지는 대출약정과 은행의 권리가 ‘채권양도’인지 ‘질권 설정’인지, 그리고 임대인에게 적법하게 통지되거나 승낙되었는지에 따라 달라집니다. 임차인에게 무조건 전액을 지급하면 안 됩니다.

• 보증금 반환채권이 은행에 양도된 경우: 임대인에게 양도 사실이 통지되었거나 임대인이 승낙했다면, 양도된 범위는 은행에 지급하는 방식이 될 수 있습니다. 양도액이 보증금 전액보다 적다면 나머지 금액의 지급 상대도 계약 내용에 따라 확인해야 합니다.
• 반환채권에 질권이 설정된 경우: 임대인이 질권 설정 통지를 받았거나 승낙한 상태라면, 통지·승낙서에 적힌 질권액과 지급 방법을 확인한 뒤 그 범위의 금액은 은행에 지급하는 것이 안전합니다. 임차인에게 먼저 지급하면 은행이 다시 지급을 요구하는 분쟁이 생길 수 있습니다.
• 그런 양도·질권 설정이 확인되지 않는 경우: 대출을 받았다는 사실만으로 은행이 보증금 반환을 직접 받을 권리가 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 다만 대출서류나 별도 약정에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 확인 없이 지급하지 마세요.

주택임대차보호법 제3조의2제7항은 법에 열거된 금융기관 등이 우선변제권을 가진 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수하면 양수한 금액 범위에서 우선변제권을 승계한다고 정합니다. 이는 모든 대출기관이나 모든 채권양도에 당연히 적용되는 규정은 아니며, 은행이 법정 대상인지, 임차인이 우선변제권을 갖췄는지, 실제 양도계약이 있는지를 따져야 합니다.

반환 전에는 ① 임대차계약서와 대출약정서, ② 채권양도 통지서 또는 질권설정 통지·승낙서, ③ 은행이 확인한 대출 잔액과 상환 계좌, ④ 남는 보증금의 지급 상대를 확인하고, 지급 내역과 영수증을 보관하세요. 임차인·은행의 요구가 서로 다르거나 지급 상대가 불분명하면 임의로 한쪽에 지급하기보다 서면으로 정산 합의를 받는 편이 안전합니다. 임차인은 주택을 인도해야 보증금을 받을 수 있다는 점도 함께 확인해야 합니다.

따라서 통지서나 승낙서의 문구와 대출 잔액을 확인한 뒤, 은행 권리가 미치는 금액은 은행에, 나머지는 권리관계에 맞는 상대에게 지급하셔야 합니다.