상가 임대차 계약서에 원상복구 특약을 구체적으로 어떻게 작성하나요?

상가 임대차의 원상복구 특약은 무엇을 철거·복구할지, 비용을 누가 부담할지, 언제까지 마칠지를 계약서에 구체적으로 적고, 입주 당시 상태를 사진·목록으로 남기는 방식이 좋습니다.

특약에 넣을 내용

• 기준 상태: 임차인이 입주할 때의 상태를 기준으로 한다고 정하고, 입주 전 사진이나 시설물 목록을 계약서에 붙입니다.
• 복구 범위: 임차인이 설치하거나 변경한 시설물을 구체적으로 열거합니다. 예를 들어 칸막이, 간판, 바닥재, 전기배선, 주방설비, 배기덕트 등이 해당할 수 있습니다.
• 제외할 항목: 통상적인 사용으로 생긴 자연스러운 마모를 복구 대상에서 제외할지 정합니다. 반대로 파손·무단 구조변경 등은 별도로 정할 수 있습니다.
• 비용·절차: 누가 업체를 선정하고 비용을 부담할지, 임대인이 업체를 지정하는 경우 비용 차액을 어떻게 처리할지 정합니다. 보증금에서 비용을 공제하려면 공제 기준과 증빙 방법도 합의해 두는 편이 안전합니다.
• 완료 시점: 임대차 종료일 또는 목적물 인도일을 기준으로 완료 기한을 정하고, 기한을 넘겼을 때의 처리도 합의합니다.
• 시설 인수 여부: 임대인이 임차인 설치 시설을 그대로 인수하기로 했다면, 해당 시설과 철거 면제 범위를 문서로 남깁니다.

예시 문구

“임차인은 임대차 종료 시 임차인이 설치한 별첨 시설물 목록의 시설(칸막이, 간판, 바닥재 및 추가 설치한 배선 등)을 임차인의 비용으로 철거하고, 임차인이 변경한 부분을 입주 당시 상태로 복구하여 목적물을 반환한다. 통상적인 사용에 따른 자연스러운 마모는 복구 대상에서 제외한다. 원상복구는 임대차 종료일로부터 ○일 이내 완료한다. 임대인이 별첨 시설물 중 일부를 인수하기로 서면 합의한 경우 해당 시설물은 철거 대상에서 제외한다. 원상복구 비용을 보증금에서 공제하는 경우에는 실제 지출 증빙 또는 당사자가 합의한 견적 자료를 기준으로 정산한다.”

위 문구의 ‘별첨 시설물 목록’, ‘○일’, 통상적 마모의 범위, 보증금 정산 방식은 실제 점포 상태와 공사 내역에 맞게 채워야 합니다. “임차인은 원상복구한다”처럼 포괄적으로만 쓰면 기존 시설까지 철거해야 하는지, 비용이 얼마인지 등을 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 입주 전·공사 전후 사진, 도면, 시설물 목록과 임대인의 인수 합의서를 보관해 두세요.

특약은 당사자가 합의한 내용을 정하는 것이므로, 임차인이 설치하지 않은 시설까지 부담시키거나 법에서 보장하는 권리를 포기시키는 내용은 별도로 효력이 문제 될 수 있습니다. 계약서에 서명하기 전에는 복구 범위와 비용 부담을 항목별로 확인하시는 것이 좋습니다.