상가와 주택을 모두 임대하는 부동산의 안분계산 기준이 면세공급가액 기준인지 면세사용면적 기준인지 어떻게 결정되나요?

상가와 주택을 모두 임대하는 겸용주택의 경우, 부가가치세 과세표준 안분계산 시 면세 여부는 기본적으로 주택 면적과 주택 외 면적의 크기를 비교하여 결정됩니다. 이후 임대료와 간주임대료를 계산하고, 최종적으로 과세대상 토지 및 건물 임대료를 사용 면적 기준으로 안분하여 과세표준을 산정합니다.

• 면세 여부 판단:

  • 겸용주택의 주택 면적이 주택 외 면적보다 큰 경우: 건물 전체를 주택으로 보아 부가가치세가 면제됩니다.
  • 겸용주택의 주택 면적이 주택 외 면적보다 작거나 같은 경우: 주택 부분만 주택으로 보아 면세되며, 주택 외 부분은 과세됩니다.
  • 부동산을 2인 이상에게 임대한 경우, 임차인별로 위 기준을 적용하여 면세 여부를 판단합니다.

• 과세표준 안분계산:

  • 1단계: 토지 임대료와 건물 임대료 안분: 예정 또는 과세기간 종료일 현재의 기준시가를 기준으로 전체 임대료(임대료 + 간주임대료)를 토지 임대료와 건물 임대료로 안분합니다.
  • 2단계: 과세대상 토지, 건물 임대료 안분: 예정 또는 과세기간의 사용 면적(적수)에 따라 과세대상 토지 임대료와 과세대상 건물 임대료를 안분합니다.
  • 3단계: 과세표준 산정: 과세대상 토지 임대료와 과세대상 건물 임대료를 합산하여 최종 과세표준을 산정합니다.