상가관리단이 입주자에게 받는 관리비는 부가가치세 과세 대상인가요?

상가관리단이 구분소유자들로부터 관리비를 받아 건물 관리에 실제로 든 비용만 나누어 징수하는 경우에는 원칙적으로 부가가치세 과세 대상이 아닙니다. 다만 관리단이 관리용역의 대가나 별도 수익을 받는 구조라면 그 부분은 과세될 수 있습니다.

관리단이 자체적으로 건물을 관리하고 전기료·청소비 등 실비만 입주자에게 분담시키는 것은, 관리단이 입주자에게 독립된 용역을 제공하고 대가를 받는 거래와 다르기 때문입니다. 반대로 관리단이 관리업무를 일임받아 관리용역을 제공하고 그 대가를 받거나, 주차장 운영수입·건물 개보수 수입처럼 별도 재화·용역의 대가를 받는 경우에는 부가가치세 과세 여부를 따져야 합니다.

특히 다음을 구분해 확인하시는 것이 좋습니다.

• 관리단이 직접 관리하면서 실제 발생 비용만 배분하는지
• 관리단이 관리용역 수수료나 별도 운영수입을 받는지
• 관리비가 임대료와 함께 임대인이 받는 금액인지

임대인이 과세되는 상가 임대료와 관리비를 구분하지 않고 함께 받으면 전체 금액이 과세될 수 있습니다. 반면 임차인이 부담할 공공요금 등을 별도로 구분하고, 실제 납부를 대신하는 방식이라면 그 금액은 임대용역의 대가에서 제외될 수 있습니다. 따라서 관리비 고지서·회계장부에서 실비와 수수료·별도 수입이 구분되는지 확인하시고, 과세되는 공급이 있다면 해당 공급의 주체가 누구인지와 세금계산서 발급 여부도 함께 살펴보셔야 합니다.