신축 주택을 개인건축주에게 84제곱미터 미만 주택으로 공급한 경우 부가가치세 과세 여부는 어떻게 되나요?

공급한 것이 주택 자체의 매매인지, 개인건축주가 소유한 땅에 주택을 지어 준 공사용역인지에 따라 부가가치세 결론이 달라집니다. 84㎡ 미만이라는 면적만으로 면세라고 확정할 수는 없습니다.

• 주택 자체를 공급한 경우: 「조세특례제한법」 제106조와 같은 법 시행령 제106조에 따라, 「주택법」상 주택이면서 국민주택규모 이하라면 부가가치세 면제 대상이 될 수 있습니다. 오피스텔처럼 「주택법」상 주택이 아닌 건물은 면적이 작더라도 이 면세 기준을 적용하기 어렵습니다.
• 개인건축주의 토지에 건물을 지어 준 경우: 이는 주택 매매가 아니라 건설용역의 공급일 수 있습니다. 국민주택 건설용역이 면세되려면 주택 규모 요건 외에, 해당 용역을 제공한 사업자가 관련 법률에 따라 등록한 건설업자 등에 해당해야 합니다. 등록 요건을 갖추지 못했다면 면세로 처리할 수 있는지 별도 검토가 필요합니다.

따라서 현재 알려주신 84㎡ 미만은 면적 요건을 판단하는 데 참고되지만, 실제 건물의 법적 용도와 공급 형태, 적용되는 국민주택규모 기준을 함께 확인해야 합니다. 특히 주택 매매인지 공사도급인지 계약서와 세금계산서 발급 내역을 대조해 보셔야 합니다. 공급 시점에 따라 적용 규정이 달라질 수 있으므로 공급일도 기준으로 확인하시기 바랍니다.