공매 부동산에서 임차인의 대항력은 어떤 시점을 기준으로 판단하나요?

상가 임차인의 대항력은 건물을 인도받아 점유하고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 생깁니다. 공매에서는 이 날짜를 기준으로 임차인이 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는지 살펴봅니다.

상가건물 임대차보호법 제3조제1항에 따르면 임대차는 등기하지 않아도 건물 인도와 사업자등록 신청을 모두 갖추면 다음 날부터 제3자에게 효력이 있습니다. 예를 들어 두 요건을 5월 10일에 모두 갖췄다면 대항력은 5월 11일부터 발생합니다. 점유만 하거나 사업자등록만 신청한 경우에는 이 요건을 충족하지 못합니다.

공매에서 실제로 매수인이 임차권을 인수하는지는 대항력 발생일만으로 단정할 수 없습니다. 대항력이 생긴 시점과 압류 등 공매 관련 권리의 시점, 임차인의 보증금·확정일자 및 배분요구 여부 등을 함께 비교해야 합니다. 이 자료만으로는 국세 압류와 임차권의 우선순위 및 매수인 인수 여부를 확정할 수 없습니다.

확정일자는 대항력과 별개의 요건입니다. 임차인이 대항요건을 갖추고 관할 세무서에서 임대차계약서에 확정일자를 받으면, 경매·공매에서 후순위 권리자 등보다 보증금을 우선 변제받을 권리가 생길 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제5조제2항). 따라서 공매재산명세서의 임차인 현황과 배분요구 내역을 등기사항증명서, 임대차계약서와 대조해 확인하셔야 합니다. 환산보증금이 법 적용 기준을 넘더라도 대항력 규정은 적용될 수 있습니다.