공매 부동산에 설정된 근저당권과 임차권은 매수인에게 어떤 영향을 주나요?

공매에서 근저당권은 매각으로 소멸하지만, 임차권은 선순위·대항력과 배분요구 여부에 따라 매수인이 인수할 수도 있고 소멸할 수도 있습니다. 따라서 등기부만 보지 말고 공매재산명세서와 권리의 설정·성립 시점을 함께 확인해야 합니다.

근저당권

국세징수법 제92조제1항에 따라 공매재산에 설정된 저당권·근저당권은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 매수인이 해당 근저당권의 채무를 그대로 인수하는 것은 일반적인 처리 방식이 아닙니다. 다만 근저당권이 소멸한다고 해서 그 담보채권이 매각대금에서 반드시 전액 변제되는 것은 아니며, 배분 순위와 매각대금에 따라 실제 배분액은 달라질 수 있습니다.

임차권·전세권

국세징수법 제92조제2항·제3항에 따라 임차권 등의 처리 방식은 해당 권리가 압류채권(압류와 관계되는 국세 포함), 가압류채권 또는 소멸하는 담보물권에 대항할 수 있는지에 따라 달라집니다.

• 대항할 수 없는 권리는 매각으로 소멸합니다.
• 대항할 수 있는 권리는 원칙적으로 매수인이 인수합니다. 따라서 임차인이 보증금을 전부 배분받지 못한 경우에도 임대차 부담이 남을 수 있습니다.
• 다만, 매각으로 소멸하지 않을 전세권자가 배분요구 종기까지 배분요구를 하면 그 전세권은 매각으로 소멸합니다. 배분요구로 매수인의 부담이 달라지는 경우, 요구자는 종기 후 배분요구를 철회할 수 없습니다.
• 유치권은 임차권과 별도로, 매수인이 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임을 질 수 있습니다(같은 조 제4항).

입찰 전 확인할 사항

공매재산명세서에는 점유자와 점유 권원, 점유 가능 기간, 보증금, 배분요구 현황 및 매수인이 인수하는 권리가 기재됩니다(국세징수법 제77조). 특히 임차권·전세권의 등기일 또는 대항력 취득 시점, 압류·근저당권 설정 시점, 배분요구 종기와 실제 요구 여부를 서로 비교해야 합니다. 임대차계약서와 등기사항증명서만으로 권리의 우선순위를 단정하기 어려우면 공매재산명세서의 기재와 배분요구 내역을 기준으로 부담을 확인하십시오.