실제 임대료 지급이 이루어지지 않은 임대차 계약의 경우, 계약서의 효력은 어떻게 되나요?

실제 임대료를 아직 지급하지 않았다는 이유만으로 임대차계약서가 곧바로 무효가 되지는 않습니다. 임대인이 목적물을 사용·수익하게 하고 임차인이 그 대가로 차임을 지급하기로 합의했다면, 차임 미지급은 원칙적으로 계약의 효력보다 계약상 의무를 이행하지 않은 문제입니다.

민법 제618조는 임대차를 목적물을 사용·수익하게 하기로 한 약정과 차임을 지급하기로 한 약정으로 성립하는 계약으로 정합니다. 따라서 계약서에 임대료와 지급 조건이 정해져 있고 당사자가 실제로 유상 임대를 하려 했다면, 돈이 아직 오가지 않았어도 계약은 성립할 수 있습니다. 다만 미지급 차임의 청구나 계약 해지 등 구체적인 효과는 계약 내용과 미지급 경위에 따라 따져야 하며, 제공된 자료만으로 해지 요건이나 기간을 단정하기는 어렵습니다.

반대로 계약서에 임대료를 적었더라도 처음부터 임대료를 주고받을 의사가 없었고 당사자끼리 외관만 만들기로 한 것이라면, 실제 합의가 통정한 허위 표시였는지가 쟁점이 됩니다. 민법 제108조에 따르면 상대방과 통정한 허위 의사표시는 무효입니다. 다만 제3자가 그 표시가 허위인 줄 모르고 권리를 취득한 경우에는 그 제3자에게 무효를 주장하지 못할 수 있습니다.

실제로는 다음 자료와 사정을 함께 살펴보는 것이 중요합니다.

• 계약서에 적힌 임대료·지급일과 임대료를 지급하지 않은 이유
• 임대료를 청구하거나 지급을 독촉한 기록, 계좌이체 내역
• 보증금이나 다른 대가를 주고받았는지
• 당사자 사이에 무상으로 사용하게 하기로 한 별도 합의가 있었는지
• 임차인이 실제로 목적물을 사용했고 임대인이 이를 허용했는지

따라서 진짜 유상 임대차였으나 임대료가 밀린 경우와, 애초에 무상 사용 또는 허위 계약이었던 경우를 구분해야 합니다. 계약서 문구뿐 아니라 당사자의 실제 의사와 이행 경위를 확인해 판단하셔야 합니다.