자동 말소 대상이 아닌 주택은 어떻게 처리해야 하나요?

자동 말소 대상이 아닌 주택은 ‘임대주택’으로 계속 유지하거나, 자진 말소(자발적 말소) 요건을 충족하는 경우에만 말소할 수 있습니다.

• 임대주택 유지: 자동 말소 대상이 아닌 주택(예: 단독주택·다가구·다세대·연립·오피스텔 등)은 자동 말소가 되지 않으므로, 지자체에 등록된 상태를 유지해야 합니다. 이 경우 민간임대주택법·소득세법 등에서 정한 임대 의무(임대료 5% 상한, 4대보험·사업자등록 유지 등)를 계속 이행해야 하며, 해당 요건을 충족하면 양도소득세 중과·종합부동산세 감면 등 세제 혜택을 받을 수 있습니다.
• 자진 말소(자발적 말소): 자진 말소는 ‘아파트’ 에 한해 임차인 동의와 임대 의무기간(단기 4년, 장기 8년)의 절반 이상 임대 후에만 가능합니다. 자진 말소 시 ‘거주주택 비과세’ 요건(말소일로부터 5년 이내에 거주주택을 양도) 등을 적용받을 수 있습니다(※ 아파트가 아닌 경우는 자진 말소가 불가능합니다).
• 주거용 전환: 임대주택을 말소(자진·자동·직권)하고 2년 이상 실제 거주하면, ‘거주주택 비과세’(소득세법 시행령 제155조 제23항) 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 자동·자진 말소가 아닌 경우에는 먼저 임대주택 등록을 말소하고 거주 요건을 충족해야 합니다. 따라서 자동 말소 대상이 아닌 주택은 ① 임대주택으로 계속 보유·운영하거나, ② 아파트인 경우에만 자진 말소 요건을 충족해 말소, ③ 주거용 전환을 원한다면 말소 후 2년 거주 요건을 만족해야 합니다.